1樓：鄭浪啪
v=(a/r)*[1-1/(1+r)n]v，房地產**a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中v：房地產**。a：
房地產年淨收益。r：折現率。
n：剩餘收益年期。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價物件的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
2樓：姜心
v：房地產**
a：房地產年淨收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價物件的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估物件價值的評估思路。
擴充套件資料：
行業現狀
1、人才缺乏
缺少能夠熟練運用收益法的高素質人才是制約收益法應用的關鍵，現有評估人員基本都是通過考試從各行業中新近進入資產評估行業的，雖然這些人可能都是原來各個行業中的精英，對各自的行業比較精通或十分精通，但由於從事資產評估工作時間很短。
2、報告質量低
部分評估報告質量不高而受到社會的質疑，進一步影響了收益法的推廣應用評估報告質量不高主要表現在對企業、行業、政策及社會環境的影響缺乏分析、引數的確定依據不充分並嚴重脫離實際，最終使評估結果嚴重偏離客觀實際。
3樓：
v=(a/r)*[1-1/(1+r)n]v，房地產**a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
收益法是預計估價物件未來的正常淨收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點後再累加，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價物件的價值。
收益法適用於有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對於**機關、學校、公園等公用、公益性房地產的價值評估大多不適用。
4樓：
房地產收益法
v=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
v：房地產**
a：房地產年純收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
注意：（1+r)n是（1+r)的n次方，不是（1+r)乘n
5樓：
一、收益法中的必須死記的兩個公式：
1、f=p×(1+i)n
2、p=a/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)二、需要巧記的公式
等比現值公式
p=a/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]p=na/(1+i) [當i=s時]
跪求房地產估價中 比較法 收益法 成本法 的公式 5
6樓：匿名使用者
沒有具體公式
1、市場比較法在實際應用中的一點體會
市場比較法是比照在近期發生交易的類似房地產的已知**，修正得出估價物件房地產的**的一種估價方法。其理論依據是資產的市場**反映資產的價值，**圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場資訊比較透明，則相同或類似房地產同一時點的交易**會調整到相同或相當的價位上。
市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，在《房地產估價規範》(gb/t50291-1999)第5.14條指出：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。
可見，市場比較法在房地產估價方法中的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。
而在實際工作中，我們也發現市場比較法受其評估過程的限制，由其求出的評估**（比準**）在某些市場條件下具有其侷限性。因房地產**不僅受其內在價值的影響，還受其他因素如供需狀況、國家有關房地產調控政策、稅收政策以及人們的心理預期等的影響。房地產**的大幅波動會影響市場法評估結果的可靠性和穩定性。
例如，自2023年以來，國家有關部門雖頻頻出臺房地產巨集觀調控政策，但廣州市房地產市場**走勢並未受到有效的控制，區域內很多二手住宅**兩年內**幅度高達30%，該類房地產交易活躍，買賣雙方資訊對稱，市場透明度高，交易效率也較高，完全符合運用市場比較法的條件，我們首選市場法，而我們在運用市場法評估時，是對其在某一個估價時點的價值進行評估，並且一般選定報告有效期為一年。而在廣州這兩年的市場環境中，在一年的有效期內，該評估**顯然會逐漸背離市場**。因為我們對於該類房地產的評估大多以抵押貸款為目的，若報告有效期內房地產**快速攀升，則銀行等金融機構的風險逐漸降低，反之，若報告有效期內房地產**快速**，則會導致金融機構的風險大幅上升，以上兩種情況都會影響評估報告的使用效果，故本人認為，在房地產市場大幅波動階段，我們在運用市場比較法計算時，最好同時對同類房地產在過去兩年內的發展趨勢及影響因素作較全面地瞭解，並據此分析其內在關聯，對該類房地產在報告有效期內**走勢作一個定向**，或在規範允許的範圍內減短報告有效期。
這就要求我們平時注意觀察、學習，互相交流，增強職業敏感性，積累足夠的資訊。但如果在市場因素複雜、難以**的情況下，也可在報告中做出重要提示。
由以上一點分析可以看出，市場比較法內涵豐富，在運用中，除應嚴格按照《房地產估價規範》執行，還要結合市場情況和估價人員經驗，靈活運用，不斷完善，嚴格估價過程，把關估價結果，提高估算精度。
2、收益法在實際應用中的一點體會
收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價物件房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點的現值，求其之和得出的估價物件房地產**的一種估價方法。它是基於預期原理，即未來收益權力的現實價值。收益法考慮的是未來收益（現金流量），與房地產的過去、現在無關。
而房地產之所以有價值，歸根結底是由於房地產能給持有者帶來未來收益，因此未來收益是房地產價值的源泉。
在評估實務中，我們首選市場比較法，在不具備市場比較法運用條件的情況下，即考慮該房地產未來收益能否可靠**和計量，若能，則選擇收益法，故收益法也是我們評估工作中最常用的方法之一。對於能夠可靠測定未來收益的房地產專案如酒店、商場、寫字樓等商業房產，採用收益法比較適當。
以廣州市區內估價物件為例，我們較容易獲得它的收益年限和帶租約期間收益，而難以把握的是資本化率、租約期之後的收益、收益率的變化等引數。目前我們通常是採用直接選取法來確定資本化率，其實質也就是理論中的行業基準收益率加物價指數調整法的簡化，以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待，對於目前廣州地區的房地產投資市場，因其歷經二十年的發展已漸趨成熟，該種方法具備良好的可操作性。關於行業基準收益率的確定會遇到以下問題，是取該區域房地產投資行業的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率？
本人認為對於一般估價物件而言，我們無疑應取區域房地產投資者的平均投資報酬率，而對於擁有成熟經驗的大房地產投資商，因其本身具備豐富的投資經驗，並已形成一套成功的經營模式，從而可在一定的水平上保證較穩定的投資收益，故在評估這類公司擁有的房地產專案時可使用其自身在該區域的房地產投資平均報酬率作為基準收益率，這種確定方法在成本法及假設開法法的計算過程中也同樣適用。另外，不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現率，採用收益法評估房地產價值時，首先應注意依據評估目的確定未來收益口徑，再根據未來收益口徑及其風險確定折現率。比如酒店企業改制評估房地產價值時，如果從投資者（股東）的角度計算未來現金流量即用營業現金收入減去營業現金支出（包括利息與稅費），則折現率取酒店行業的投資者要求的平均投資報酬率或平均權益資本成本率較為妥當。
對於未來非租約收益年限內收益額的**是一種複雜的過程，此收益額不是歷史資料，也不是現實資料，而是未來資料，需要通過**獲得，需要評估人員具備良好的統計學、計量經濟學以及市場營銷學等方面的相關知識，同時應注意定性分析和定量研究、評估指標與評估環境等的結合。例如，在我們評估某大型專業市場時，除需要考慮商業房地產的區域因素、個別因素等一般因素外，還要根據大型專業市場的特點，特別注意當地**對於該類市場有否出臺或計劃出臺限制性或鼓勵性政策，還有可替代物業的規劃、建設情況等，因為這些因素對該類房地產的未來收益具有重大的影響。
3、成本法在實際應用中的一點體會
成本法是指以當前條件下重新構建相同的被評估房地產或類似房地產所需各項費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，扣減其已損耗的價值，確定被評估房地產價值的方法。
由以上定義可以看出，用成本法估價只考慮有形資產**，沒有考慮無形資產的**，從一定意義上說成本法是房地產抵押評估中最能體現「保守原則」的評估方法。成本法一般採用房地分離、綜合計價的估價技術路線。在對舊有房地產進行估價時，舊有房地產的**=土地重新取得**+舊有建築物**。
其中，土地重新取得**通常採用基準地價係數修正法求得；舊有建築物**=房屋重置價×新舊程度(1+各項調節係數)×建築面積。在對新建房地產進行估價時，**主要包括：土地取得費用、前期工程費、建築安裝工程費、管理費、貸款利息、利潤、稅金。
無論是舊有建築物還是在建建築物，運用成本法計算時常遇到這樣的問題：我們估價人員根據當地建築工程的社會平均造價水平測算出的建築物的重置成本與其建設方的實際投入相差較大，例如，本人曾同時對某區域內的兩棟結構、層高、面積、用材基本相同的兩棟新建大型廠房進行評估，參照本地建安工程經濟指標測算出建築物的重置單價約為1500元/平方米，而根據其中一個委託方提供的資料顯示其實際成本為1300餘元/平方米，另一個委託方的實際成本則超過2000元/平方米，後者對我們的評估結果表示難以接受，站在委託方的角度，其資產評估價值低於其剛剛投入的成本，提出質疑是可以理解的，但我們必須把握成本法的原則，以社會平均水平為計算依據，有必要的話，可以幫助委託方認真分析超額成本的原因，某區域內現實生活中房地產**多取決於效用，而非花費的成本。再例如，在同一供求圈，如果多數房屋採用了普通條形基礎，而評估物件由於特殊地質，採用了深樁基礎，而其效用並無特殊，則在計算成本時，應扣除採用樁基礎較採用普通條形基礎多花費的部分造價。
即房地產成本的增加並不一定說明其價值的增加，因此，我們在日常工作中，應注意有些房地產開發者在投資建設過程中，會將隨之發生的各種費用計入成本，我們需注意剔出其非必要的部分，只採用「各項必要費用」即客觀費用而非實際費用。
以上為本人在工作中的點滴體會，在日常的評估實務中，因估價物件千差萬別，而且房地產市場條件也在不斷髮展變化，我們會隨時產生各類疑問，這也說明要做好房地產評估工作，還需我們不斷地更新相關知識、資訊，也需要更深入地研究、**。
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房地產中介具體是幹嘛的？？房地產中介是做什麼的嗎
房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需諮詢 協助供需雙方公平交易 促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動 委託 業務或 評估等活動的總稱。房地產中介是一個方興未艾的行業，特別是國家將房地產業確定為國民經濟的支柱產業，出臺一系列系列規範發展房地產業的政策措施，為房地產中介業的發展...