1樓：細緻位飼
(一) 未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：「下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……」。
該條真實的立法意圖不在於禁止預售商品房的再轉讓，而在於方便行政管理，不屬於合同效力取締性規範。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
(二)房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效
回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
對於房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定並不違反相關法律、法規的強制性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，並不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
(三)需要特別注意的問題
1、嚴防「一房數賣」
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋**給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。
購買時一定要注意。
2、必須約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
3、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。
當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價**，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。
實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
2樓：匿名使用者
投入有限，絕對平均不可能。
向村委會買回遷房應該注意什麼?
3樓：匿名使用者
(一) 未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：「下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……」。
該條真實的立法意圖不在於禁止預售商品房的再轉讓，而在於方便行政管理，不屬於合同效力取締性規範。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
(二)房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效
回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
對於房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定並不違反相關法律、法規的強制性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，並不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
(三)需要特別注意的問題
1、嚴防「一房數賣」
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋**給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。
購買時一定要注意。
2、必須約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
3、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。
當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價**，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。
實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
回遷房繼承分配的法律問題！
4樓：匿名使用者
一，房屋是否回遷，和房屋的繼承沒有關係，在繼承上和別的遺產原則上跟別的遺產並無區別，有遺囑的以遺囑為準，沒有遺囑，按法定繼承，所區別的是，房屋遺產過戶，一般需要經過公證，公證的時候，需要所有同一序位繼承人全部到場。
二，房產繼承需要公證處開據公證書以及兩個證明和兩個證件：
1、要到派出所開死者的死亡證明。
2、該套房屋的產權證明或其他憑證；
3、要到死者所在單位（或者居委會、村委會）開法定繼承人證明。內容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經過世等。
4、如果法定繼承人不只一個，而房產只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產的繼承。
5、繼承人的身份證件。
三，繼承開始後，同一序位繼承人之間，應該均等分配遺產，一般不能多分或者少分。如果繼承各方對此有異議，可以各方協商，協商不成可以請有公信力的第三人調解，調解不成，還可以向法院提起訴訟（遺產繼承不適用於仲裁）。
5樓：深圳馬成律師團
1、「遺產繼承分割協議書」和「房產贈與協議」是合同性質的協議書，根據《合同法》的規定，只要此協議是在雙方意思表示真實的情況下籤訂的，這個協議就有效。
基本來說不需要再寫其他的東西。
為避免留下隱患，規避法律風險，建議請專業律師幫您書寫。
2、首先這個房子應屬於您爺爺和奶奶的夫妻共同財產，您爺爺奶奶各佔三套房產，您爺爺去世後，他的三套房產將被繼承，根據《繼承法》第十條規定，您奶奶、爸爸和姑姑有權各自繼承一套，故繼承完後，有四套房產屬於您奶奶的名下，有一套屬於您父親，一套屬於您姑姑。
現在你們要求三套寫您父親的名字，兩套寫您姑姑的名字，一套寫您奶奶的名字。必定是您奶奶把兩套贈與給您父親，把一套贈與給您姑姑。所以才會有這個「房產贈與協議」的出現。
3、如果按照您說的這個模式就不需要籤「房產贈與協議」了，簽訂一個「遺產繼承分割協議書」就可以了。
6樓：傘灬
因為你爺爺的遺產按照法定繼承的話，你奶奶分4套，你爸一套，你姑一套。
現在你爸要分三套，你姑要分兩套，那麼你爸其中兩套和你姑其中一套，是你奶奶對他們的贈與，所以要籤房產贈與協議！！房產的繼承分割當然要籤遺產繼承分割協議，這個不用解釋。。
望採納~
7樓：瓦房店市楊律師
問題一、只要協議是真實意思並當事方均簽字，就不會有問題。
問題二、你正解的沒錯，按法定繼承，你父親和姑姑得一套，奶奶要把自己名下的份額各一套贈給你父親和姑姑。
問題三、你的理解是對的，但遺產繼承分割協議的必須的。
僅供參考。
8樓：北京姚志鬥律師
根據法律規定第三個方案是可行的，具體事宜，請來電詳詢
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