1樓：戀上夜鶯的薔薇
法律效力都一樣啊，本質上都是擔保。
2樓：爽朗的火鍋女神
1 引言
由於現階段我國農業生產成本較高、農業效益比較低下以及農民進城務工增多等原因，土地拋荒現象在全國範圍內普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全和造成社會緊缺的耕地資源閒置浪費等問題。在此情況下，土地信託順勢而生，同時，土地信託也啟用了農地流轉。因此，土地流轉信託作為土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規範有序流轉的必經之路。
自從2023年10月10日，中信信託與安徽省宿州市埇橋區**合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃以來，土地流轉信託計劃如雨後春筍，獲得了極大的發展。本文在此基礎上，來分析和**我國土地流轉信託的模式和麵臨的風險問題，這對於今後我國土地流轉信託計劃的進一步開展具有重要的應用價值和借鑑意義。
2 土地流轉信託的基本原理
所謂的土地信託，就是在公有制為基礎的前提下，利用信託共有制多層產權結構的特點，將土地分解為價值資產和實體資產，把集體土地的所有權、受益權和經營權進一步分開，農民享有受益權和最終處置權，而信託公司則享有經營權，實行土地的統一規劃和開發利用，發展適度規模經營。
就目前國內市場上中信信託和北京信託發行的兩單產品來看，土地流轉信託主要是農村土地承包經營權流轉信託，是一種財產權利的信託。
一方面，土地承包經營權不屬於《信託法》中禁止和限制流通的信託財產，土地承包經營權可以成為信託財產。另一方面，《農村土地承包法》第32條規定："通過家庭集體承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉"，可以將信託模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包經營權通過信託模式流轉符合有關規定。
通過設立財產權信託，符合土地公有制以及禁止土地所有權流轉的規定。
3 土地流轉信託的現有模式分析
3.1 美國模式
美國土地信託模式是開發者（委託人）購買一塊生地，再將該土地所有權信託給受託人，簽訂信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信託財產（土地所有權）的受益權，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然後將土地出租給由該開發者組成的公司。受託人收取租金，承擔給受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證。
該模式具有以下特點：通過資金的"集合"，解決了開發土地尤其是生地所需的鉅額資金；為投資者提供了投資於利潤豐厚的土地產業的機會，同時也降低了個體投資風險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現性。
3.2 日本模式
2023年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信託[3]。2023年，《國有財產法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信託的發展。日本的土地信託是土地所有者將土地信託給受託人（信託銀行），並從受託人治理和使用該土地的收益中獲取信託紅利。
土地信託包括**型和租賃型，前者指委託人將信託財產委託信託業者**，受託人將**所得，在扣除受託人的報酬及其他手續費用後，交付給委託人；後者指受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，信託終了時，委託人仍保有原土地的所有權。
該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信託方式解決了土地所有者具有土地開發的積極性但無能力開發的現象；穩定性，即土地所有者將土地信託給信託銀行，在信託期內如租賃信託可獲取穩定的信託紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信託制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。
3.3 國內模式
3.3.1 國內土地流轉信託業務總結
1、農村土地流轉信託
2023年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區**合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期" 。
2023年11月7日，北京信託在江蘇無錫推出土地流轉信託"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"，這是國內成立的第二個土地流轉信託計劃。
隨後，又有一些新的土地流轉信託計劃陸續成立。2023年12月20日，中信信託在山東省青州市成立土地經營權流轉信託計劃，專案一期流轉何官鎮南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地。2023年1月23日，中信信託在貴州省開陽縣成立土地流轉信託計劃，首期合作開展1000畝土地信託流轉試點工作。
2023年2月24日，中信信託在安徽省馬鞍山市成立土地流轉信託計劃，標誌著馬鞍山市首單2.66萬畝農村土地承包經營權信託計劃專案即將落地。2023年3月7日，中信信託與湖北省黃岡市人民**正式簽署龍感湖土地信託化改革試驗區戰略合作協議。
龍感湖土地信託化改革試驗區擬劃定面積100平方公里，此次的土地流轉信託面積達6萬畝，信託時間為10年。2023年4月1日，中信信託與河南省濟源市人民**，就濟源地區規劃面積約20000畝的農村土地承包經營權流轉簽署戰略合作協議，共同探索農業發展新路徑，農業產業升級新理念。據有關**報道，目前，中信信託已在安徽、山東、貴州、河南等地推出了土地流轉信託專案，現正在與廣東惠州、吉林、雲南、貴州等地接洽合作事項，今後還將繼續在河北、內蒙古、新疆、吉林和四川等省份進行推廣。
在北京信託第一單土地流轉專案後僅一週有餘，北京信託在江蘇省句容市後白鎮又成立了"北京信託·金色田野土地信託1-5號五隻土地信託"，受託土地規模達9928.46畝。2023年2月27日，北京信託在密雲縣穆家峪鎮簽約成立"北京信託·金色田野2014008號土地信託（密雲水漳村）" 專案，受託管理土地規模約1700畝。
中建投信託作為第三家正式開展土地流轉信託業務的信託公司。近日（2023年7月28日中國**報報道），中建投信託與江蘇省鎮江新區丁崗鎮集體資產經營管理中心、浙江森禾種業簽署三方框架協議，標誌著中建投信託首單土地流轉信託--"中建投·鎮江新區·森禾一期土地流轉財產權信託"正式落地。此次土地流轉信託計劃涉及1750畝農村土地承包經營權，其具體交易結構是：
農戶以農村土地承包經營權入股成立合作社，將農村土地承包經營權轉化成合作社股份，再由合作社將集中的農村土地承包經營權發包給丁崗鎮**成立的集體資產經營管理中心，該集體資產經營管理中心將其持有的農村土地承包經營權以設立財產權信託的方式委託給中建投信託，中建投信託作為受託人將上述農地經營權出租給鎮江森禾花卉園藝****用於花卉種植。
興業信託是第四家正式開展土地流轉信託計劃的信託公司，於2023年9月19日與河南省新鄉市達成戰略合作協議。興業信託此項土地流轉信託專案落地在新鄉市延津縣石婆固鎮。興業信託一手託兩家，一方面代表農戶利益，一方面支援農業生產企業發展。
該專案合作方大豫大美現代農業公司是一家集高效農業種植、生態觀光度假旅遊、家庭示範農場、農民合作社聯合社為一體的現代化農業開發公司。此次流轉流轉總規模為1000畝，首期流轉300畝土地用於開發特色果園，並已完成土地流轉和租賃等工作。消費者可通過"果樹認養"和"農場認養"獲得休閒農業的消費權。
興業信託與大豫大美將根據企業發展，採取多種金融服務方式合作，打造安全、綠色的農業產業鏈。
另外，據《財經》**不完全統計，除上述四家信託公司之外，目前安信信託、中融信託、中糧信託、國元信託、上海信託、華寶信託、平安信託等諸多信託公司，均已開始針對土地信託進行研究準備和實地調研，並將會積極推動相關專案的開展。
2、新型城鎮化建設
作為土地流轉信託計劃的延伸，中信信託在新型城鎮化建設方面也進行了一些有益的探索[5]。2023年5月13日，中信信託與四川宜賓市**、中國鐵建股份****簽約合作，共同推動新型城鎮化的長期建設。2023年6月5日，中信信託與四川省成都市武侯區正式簽署戰略合作協議，聯手推動新型城鎮化建設，這是中信信託在新型城鎮化建設方面的又一重大探索。
根據協議，雙方將密切合作，整合土地資源，改善生態環境，推進公共服務基礎設施建設，提高民眾生活質量，全面推進成都市武侯區新型城鎮化建設。雙方將重點引進現代化金融服務、打造總部經濟、發展能源與機電**、推動資訊科技研發、促進文化旅遊投資等。中信信託致力於成為"綜合金融解決方案的提供商和多種金融功能的整合者"，將充分發揮信託制度優勢，積極整合各方資源優勢，創新金融服務模式，全方位支援地方建設。
本文分別以中信信託成立的第一單土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"和北京信託成立的第一單土地流轉信託計劃"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"作為案例，來進行後續的模式分析和風險研究。
3.3.2 中信信託第一單土地流轉信託產品模式分析
2023年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區**合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"。此專案期限為12年，信託收益權採用結構化設計，涉及流轉的土地面積達5400畝。
流轉後的土地擬建設現代農業迴圈經濟產業示範園，由安徽帝元現代農業投資****（簡稱安徽帝元）作為服務商提供服務。
參與到信託計劃的農民收益分為三部分：常規收益以每年每畝1000斤國標三等小麥價錢計算（不低於1000元）；浮動收益為信託公司與合作方對土地整理、運作後，土地增值淨收益的70%；農民作為產業工人的打工收入。
信託計劃中可以有劣後或者第三方差額補足的安排嗎
3樓：溫柔餓為人
可以有的，而且一般劣後級都是融資人自己。差額補足是很需要的
合同中的條款和法律中的規定衝突，怎麼解決
向日葵 合同法第三十九條 採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。中華人民共和國合同法 第七條 當事人訂立 履行合同，應當遵守法律 行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社...
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泠雨萌 說了那麼多，其實很簡單，根本沒關係！奢侈稅是對單隻球隊球員總工資超過工資帽一定幅度後的懲罰，中產是聯盟針對那些本來已經達到或者超過工資帽球隊而出的一種權利，讓球隊可以在不管現狀的情況下籤下一名或多名球員 總工資不超過中產額度 每個隊每年都有！兩者的關係就像桌子和衛星一樣，硬扯自然扯得上，但沒...
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