1樓：科學普及交流
房地產作為一種特殊的商品，具有二元性。所謂房地產的二元性，指的是房地產的物質構成，即土地和房屋。所以，房地產是房產和地產的合稱。
由此基本定義，不難得出房地產**=房產**+地產**。要分析這二項**構成因素，首先必須明確中國目前的房地產現狀。不同於土地私有化的西方國家，中國的房地產是一種所有權和使用權的統一體。
一般商品的所有權與使用權絕大部分是統一的，但對土地和房屋而言則不然。中國實行的是土地公有制和集體所有制，土地屬於國家，租賃是土地市場的唯一形式。這就決定了中國的房地產**實質上是有限年的土地使用權**與房屋所有權**之和。
房地產不同於一般的商品，隨著時間的推移，在國家政治、經濟形勢的穩定發展的情況下，其價值可能會呈上升的趨勢。這也就是目前大家津津樂道的房地產升值。當然，大家也知道房地產也可能因為其它原因而貶值。
因為房地產畢竟不同於古董，其收藏價值必定會隨著時間推移而不斷攀升。
那麼房地產的升值亦或是貶值是由哪些因素決定的呢？其實，房地產的價值變化還是取決於土地的價值變化和房屋的價值變化。讓我們先來分析房屋的價值變化吧。
房屋作為一種耐用消耗品，其使用期比一般商品長，甚至是長許多。但是，房屋作為消耗品其使用價值終有一天會趨向於零。對於一些建築質量比較好的房屋而言，這一天的到來可能是在一二百年之後。
大家不難發現，就房屋自身價值而言，其價值是不斷減少的。換言之，房屋價值是不會升值的。因為房屋是在不斷折舊的，直至為零。
房地產升值的根本原因在於地產的升值。
從地產分析，它具有不可毀滅性和永續性，因此土地沒有折舊風險。土地會隨著周邊環境的改善，國家政治經濟的繁榮而不斷升值。但是有一點要注意，這適合於土地所有權而言。
在房地產建成時，房屋和土地各佔相應的比重。隨著時間推移，房屋價值佔的比重會不斷下降而土地價值佔的比重會不斷上升。直至有一天，房屋價值歸零，那時該房地產價值即為土地價值。
在西方國家，土地所有權是不會發生折舊的；但是在中國，土地使用權是一定有折舊的。在中國購買房地產時，其實購買的是房屋所有權和有限年的土地使用權（最高為70年）。假設，某人用100萬元購買了一套房子，使用年限為70年，房屋成本為30萬，土地成本為70萬。
為了方便起見，這裡不考慮貨幣的時間價值，那麼過了10年後，該土地使用權的價值是不是應該扣除10年的折舊呢？也許有人會說，在這10年中該房地產的周邊環境有了很大的改善，這塊地皮應該增值才對啊。這塊地皮確確實實是增值了，但是它的增值體現在年土地使用權的增值（具體體現在年租金的增長）。
但同時這塊地皮也確確實實產生了折舊。所以，這塊地皮的增值應該是
（年土地使用權增值´剩餘的土地使用年限）—（平均年土地使用權折舊´已使用年限）
這才是土地的增值部分，而房地產的增值則還要減去已發生的房屋折舊。由此可見，購買同一地區近似**的類似物業時，所購物業的剩餘土地使用權年限越長越划算。土地的確是在增值，但購房者未必能從中收益。
假設該房地產已經使用了69年，該土地價值已經是當初購買時的69倍，試問有誰會去購買這套房子呢？因為再過一年，該土地使用權就要被國家收回，即使年土地使用權再增值，也不可避免地遇到土地使用權折舊歸零的結局。有人會問，那即使到了70年，房屋價值還沒有歸零怎麼辦呢？
對於居住用房，國家應該不會強制搬遷，畢竟這會引起社會動盪，這不是**所願意看到的。從目前的政策來看，應該採取徵收地稅的方式，這是購房者在期滿後繼續使用該土地的費用。而該稅費的徵收依據很可能就是當時的年土地使用費。
土地升值的越多，年土地使用費就會越高。這會很類似於以後可能會推出的物業稅，到那時恐怕不是人人都想看見房地產升值了吧。商業房地產在土地使用期滿後，其房屋連同附屬設施是肯定要被國家無償收回的。
至於商住樓，筆者就不知道會採取哪一種方式了，或許會用一種折中的方式吧。
下面來談一下土地使用權和土地所有權吧。在西方，由於土地所有權沒有折舊問題，所以它的增值計算會簡單得多。房地產增值=地產增值-房屋折舊
那麼土地使用權和土地所有權的關係是怎樣的呢？其實，無限年的土地使用權就表現為土地所有權。土地使用權是一種財產物權，它可以買賣、租賃、抵押等。
土地使用權**是為取得土地使用權而支付的一定的經濟代價，其實質是地租。馬克思指出：土地**是地租的資本化，資本化的地租表現為土地**。
其公式為：
土地**=地租（土地純收益）¸資本還原率 v=
土地純收益是指正常情況下，處於最佳利用方向的土地收益。
資本還原率可以近似的看作是當時穩定的投資收益率，如銀行利率。一般r要比銀行利率要高，否則沒有必要進行投資。
因為在土地所有權與土地使用權兩權分離的情況下，土地使用權人與土地所有權人的經濟關係是地租。土地使用權取得的年限可長可短，向土地所有權人繳納地租的形式可以是逐年支付，也可以是一次付清。在逐年支付的情況下，土地使用權一年的**就是當年支付的地租；如果是一次性付清，則一定年限的土地使用權**就是按現值計算的一定年限的地租的總和。
這就是土地估價的收益還原法。
收益還原法又稱收益資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現利率下土地未來純收益的貼現總和。公式表達為：
設：a為第一年末的土地純收益；（假設a不變）
r為還原利率；
ri為第i年的純收益貼現值；
v為土地**
則： r1=a´ =
r2=r1´ =
rn=rn-1´ =
不難看出，這是一個等比數列，首項為 ，公比為 ，數列之和為 。顯然r是大於0的，當n®µ時， 趨向於零，所以數列和就等於 。假設某物業年純收益為10,000元，資本還原率保守估計為5%，（其實收益率低於這個數，還投資房地產幹嘛，貸款利率也有這個數）。
那麼按70年來算，該物業**應為
v70= =19.34（萬元）
當n®µ時，
v= =20（萬元）
這時就體現為土地所有權的**。其實，土地使用權和土地所有權的**差距並不是我們想象的那樣遙不可及。
再以該物業為例，年純收益不變仍為10,000元，期望年收益率為10%，按70年計算，該物業**應為
v70= =9.987（萬元）
由上可見，在年收益不變的前提下，購房者對投資收益率的期望越高所願意支付的**越低。收益還原法的關鍵是確定收益還原率r（近似於投資收益率）。
除了收益還原法之外，還有二大房地產估價方法，即市場比較法和成本法。市場比較法是通過比較分析近期類似物業的交易例項，來得出待估物業的市場時價。成本法則是按照土地成本+開發成本+合理利潤來得出房地產**的。
這也是最基本的經營之道。這三種基本方法各有千秋。市場比較法可以迅速便捷地得出房地產的市場時價，但它不能客觀準確地反映房地產的價值。
當整個房地產市場被高估時，估出的**會偏高；反之當整個房地產市場被低估時，估出的**會偏低。收益還原法則是拋開了地段、面積、房型等因素，純粹從投資角度來分析房地產的**，通過確定房地產的年純收益、期望投資收益率和剩餘土地使用年限來計算得出房地產**。這種方法可以作為理性房地產投資者的重要**依據。
比如說，用100萬元購買一套70年土地使用權的房屋（假設房屋70年後折舊歸零、沒有房貸、不付物業管理費、期望投資收益率為5%），那麼根據收益還原法該房地產的年純收益應為5.17萬。投資者可以通過估算該房地產的年收益，來決定是否進行投資。
成本法則完全從開發商角度來確定房地產**。一般來說，通過成本法估算的**較容易被買賣雙方所接受。但問題的關鍵是確保房地產的總成本是合理的，沒有過多的不必要成本。
一些大型房地產公司在這方面控制的是比較好的，而那些新成立的小房地產公司在這方面就要差一點。
目前中國的房地產市場總體上來說是健康發展的，但也出現了一些專門從事炒房賺差價的職業投機者。為了能讓房地產市場持續繁榮，遏制投機者的投機行為，****、地方**和各大銀行已經出臺了一些政策對房地產業進行調控，防止過熱現象的出現。但是這些政策往往是雷聲大、雨點小，收效甚微。
比如，提高首付比例增加房地產投機者成本。試問真正的大投機客又有幾人是貸款炒房的呢？提高首付比例不僅給真正的購房者抬高了門檻，還清除了一批**投機者，為大投機客進一步掃清障礙。
又如，按購買的房屋套數區別對待，第一套、第二套、第三套實行不同的房貸政策。試想這項政策的執行難度有多大？怎麼去區分呢，一家三口人就可以買三套。
再說，大投資客有幾人是貸款炒房的呢？再如，期房限轉。期房限轉能阻止投機客炒房嗎，還是暫時減少了一批可售**使**更緊張呢？
其實，**也處於一種兩難的境地。一方面，**要抑制投機風險的進一步擴大化，防止泡沫；另一方面，**又不能出臺過分嚴厲的政策造成房地產**的迅速回落。一旦房地產市場出現這種情況，不僅會給廣大購房者帶來損失（老實說房價漲跌對自用購房者來說影響不大，只是心理上有些影響），會給傾其所有的投資客帶來致命的打擊，還會給銀行帶來大量的不良貸款。
房地產回落對開發商的影響倒不是很大，因為大部分房地產企業都是些高負債率企業，其負債率往往高達70%左右。說白了，房地產企業多是空麻袋背米（不過這可是投資的一種高境界）。一旦市場**不對，這些房地產企業可以宣佈破產，合法地將大部分損失轉嫁給銀行。
目前投機房地產主要有三類人：有錢有權和有關係。這些人可以通過種種渠道以較低廉的**先行購得房地產，然後加價將該房地產轉賣給真正的購房者。
更有甚者，是先找到下家，再行購買的投機客。這可是毫無風險的好買賣。這從某種程度上也解釋了一種現象：
即一些真正的購房者很難從售樓處買房，而售樓處附近的房產中介卻**充足。不是中介有能耐，而是有能耐的人找中介。甚至有些樓盤連售樓處也沒有，就將所有房屋都賣完了，銷售人員只是做些售後事宜。
要完全依靠政策不讓人用錢、用權和用關係是不合理的，也是不現實的。
為了房地產市場的長期健康發展，**應該鼓勵自用或投資的購房行為，打擊各種炒房投機行為。要有效區分投資者和投機者，切不可一刀切，否則打擊面太廣。要解決這個問題，必須瞭解房地產投機的本質。
房地產投機其實很簡單，投機者通過各種渠道以較低廉的**買進，再加價賣出。如房地產企業的員工以內部價購買房屋，天經地義，無可厚非。但關鍵是區分他究竟是自住呢，還是倒賣？
投機者可以用各種不同的方法弄到較低廉的房地產，但他們卻只有通過**房屋來實現投機。既然沒有有效的手段來阻止投機者獲得房地產，但**可以有非常有效的措施來打擊投機拋售。房地產投機的本質在於快速「增值」的差價，**可以出臺相關政策嚴控這部份差價。
比如，個人一年內轉售房地產的，對其增值所得徵收100%的個人房地產所得稅。當然這部分增值所得應該扣除上一次交易的稅費。第二年的，對其增值所得徵收90%的個人房地產所得稅。
以此類推，第十年後該增值所得稅為零。因為，投機者是不會等十年的。再說十年後還能增值，應該佩服投資者的眼光。
如果**可以出臺類似的政策，對房地產市場的長遠來說可是一個重大利好訊息。真正的購房者不會受到該政策的影響，而投機者卻會無利可圖，他們自然就會放棄投機房地產，從而漸漸擠壓掉房地產市場的泡沫。而且，該政策容易執行，**只需建立一個公正、廉潔、透明、公開的房地產交易市場即可。
不知這一天的到來，還要等待多久？
中國房地產與日本房地產的不同，中國房地產與日本房地產的區別是什麼？
對於大多數想要來日本買房的中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，而要在這裡完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬全的準備。那麼，日本的房產政策都有哪些？日本房產與中國房產到底又有哪些區別和相似之處呢？日本土地及房產政策 日本房地產與中國房地產最大的區別在於日本的土地實行私有制，即...
中國房地產現狀，中國房地產業的現狀
第一 中國的房地產 是虛高的，尤其表現在一線城市 第二 房價虛高的原因 第 三 房地產調控措施，既無目標，哪來結果？第四 城鎮化的持續拉動是想象出來的 第 五 中國的房地產將會怎樣 中國不是純粹市場經濟國家，也不是計劃經濟國家。所以確切地估計房地產業的發展，的確很難。但我們想，價值規律總是要作用於中...
中國房地產發展方向，中國房地產行業發展的前景怎麼樣？
一 對當前房地產發展總體形勢的分析 一 房地產投資的走勢說明巨集觀調控已見成效 當前，一種持 房地產過熱論 泡沫論 和 風險論 的觀點認為，此前的巨集觀調控對房地產的緊縮效應並不明顯 其依據是 1 6月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7 我們認為，觀察巨集觀調控措...