怎樣理解中國房地產價格的二元性

時間 2022-02-15 10:35:06

1樓:科學普及交流

房地產作為一種特殊的商品,具有二元性。所謂房地產的二元性,指的是房地產的物質構成,即土地和房屋。所以,房地產是房產和地產的合稱。

由此基本定義,不難得出房地產**=房產**+地產**。要分析這二項**構成因素,首先必須明確中國目前的房地產現狀。不同於土地私有化的西方國家,中國的房地產是一種所有權和使用權的統一體。

一般商品的所有權與使用權絕大部分是統一的,但對土地和房屋而言則不然。中國實行的是土地公有制和集體所有制,土地屬於國家,租賃是土地市場的唯一形式。這就決定了中國的房地產**實質上是有限年的土地使用權**與房屋所有權**之和。

房地產不同於一般的商品,隨著時間的推移,在國家政治、經濟形勢的穩定發展的情況下,其價值可能會呈上升的趨勢。這也就是目前大家津津樂道的房地產升值。當然,大家也知道房地產也可能因為其它原因而貶值。

因為房地產畢竟不同於古董,其收藏價值必定會隨著時間推移而不斷攀升。

那麼房地產的升值亦或是貶值是由哪些因素決定的呢?其實,房地產的價值變化還是取決於土地的價值變化和房屋的價值變化。讓我們先來分析房屋的價值變化吧。

房屋作為一種耐用消耗品,其使用期比一般商品長,甚至是長許多。但是,房屋作為消耗品其使用價值終有一天會趨向於零。對於一些建築質量比較好的房屋而言,這一天的到來可能是在一二百年之後。

大家不難發現,就房屋自身價值而言,其價值是不斷減少的。換言之,房屋價值是不會升值的。因為房屋是在不斷折舊的,直至為零。

房地產升值的根本原因在於地產的升值。

從地產分析,它具有不可毀滅性和永續性,因此土地沒有折舊風險。土地會隨著周邊環境的改善,國家政治經濟的繁榮而不斷升值。但是有一點要注意,這適合於土地所有權而言。

在房地產建成時,房屋和土地各佔相應的比重。隨著時間推移,房屋價值佔的比重會不斷下降而土地價值佔的比重會不斷上升。直至有一天,房屋價值歸零,那時該房地產價值即為土地價值。

在西方國家,土地所有權是不會發生折舊的;但是在中國,土地使用權是一定有折舊的。在中國購買房地產時,其實購買的是房屋所有權和有限年的土地使用權(最高為70年)。假設,某人用100萬元購買了一套房子,使用年限為70年,房屋成本為30萬,土地成本為70萬。

為了方便起見,這裡不考慮貨幣的時間價值,那麼過了10年後,該土地使用權的價值是不是應該扣除10年的折舊呢?也許有人會說,在這10年中該房地產的周邊環境有了很大的改善,這塊地皮應該增值才對啊。這塊地皮確確實實是增值了,但是它的增值體現在年土地使用權的增值(具體體現在年租金的增長)。

但同時這塊地皮也確確實實產生了折舊。所以,這塊地皮的增值應該是

(年土地使用權增值´剩餘的土地使用年限)—(平均年土地使用權折舊´已使用年限)

這才是土地的增值部分,而房地產的增值則還要減去已發生的房屋折舊。由此可見,購買同一地區近似**的類似物業時,所購物業的剩餘土地使用權年限越長越划算。土地的確是在增值,但購房者未必能從中收益。

假設該房地產已經使用了69年,該土地價值已經是當初購買時的69倍,試問有誰會去購買這套房子呢?因為再過一年,該土地使用權就要被國家收回,即使年土地使用權再增值,也不可避免地遇到土地使用權折舊歸零的結局。有人會問,那即使到了70年,房屋價值還沒有歸零怎麼辦呢?

對於居住用房,國家應該不會強制搬遷,畢竟這會引起社會動盪,這不是**所願意看到的。從目前的政策來看,應該採取徵收地稅的方式,這是購房者在期滿後繼續使用該土地的費用。而該稅費的徵收依據很可能就是當時的年土地使用費。

土地升值的越多,年土地使用費就會越高。這會很類似於以後可能會推出的物業稅,到那時恐怕不是人人都想看見房地產升值了吧。商業房地產在土地使用期滿後,其房屋連同附屬設施是肯定要被國家無償收回的。

至於商住樓,筆者就不知道會採取哪一種方式了,或許會用一種折中的方式吧。

下面來談一下土地使用權和土地所有權吧。在西方,由於土地所有權沒有折舊問題,所以它的增值計算會簡單得多。房地產增值=地產增值-房屋折舊

那麼土地使用權和土地所有權的關係是怎樣的呢?其實,無限年的土地使用權就表現為土地所有權。土地使用權是一種財產物權,它可以買賣、租賃、抵押等。

土地使用權**是為取得土地使用權而支付的一定的經濟代價,其實質是地租。馬克思指出:土地**是地租的資本化,資本化的地租表現為土地**。

其公式為:

土地**=地租(土地純收益)¸資本還原率 v=

土地純收益是指正常情況下,處於最佳利用方向的土地收益。

資本還原率可以近似的看作是當時穩定的投資收益率,如銀行利率。一般r要比銀行利率要高,否則沒有必要進行投資。

因為在土地所有權與土地使用權兩權分離的情況下,土地使用權人與土地所有權人的經濟關係是地租。土地使用權取得的年限可長可短,向土地所有權人繳納地租的形式可以是逐年支付,也可以是一次付清。在逐年支付的情況下,土地使用權一年的**就是當年支付的地租;如果是一次性付清,則一定年限的土地使用權**就是按現值計算的一定年限的地租的總和。

這就是土地估價的收益還原法。

收益還原法又稱收益資本化法,它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化,即在一定貼現利率下土地未來純收益的貼現總和。公式表達為:

設:a為第一年末的土地純收益;(假設a不變)

r為還原利率;

ri為第i年的純收益貼現值;

v為土地**

則: r1=a´ =

r2=r1´ =

rn=rn-1´ =

不難看出,這是一個等比數列,首項為 ,公比為 ,數列之和為 。顯然r是大於0的,當n®µ時, 趨向於零,所以數列和就等於 。假設某物業年純收益為10,000元,資本還原率保守估計為5%,(其實收益率低於這個數,還投資房地產幹嘛,貸款利率也有這個數)。

那麼按70年來算,該物業**應為

v70= =19.34(萬元)

當n®µ時,

v= =20(萬元)

這時就體現為土地所有權的**。其實,土地使用權和土地所有權的**差距並不是我們想象的那樣遙不可及。

再以該物業為例,年純收益不變仍為10,000元,期望年收益率為10%,按70年計算,該物業**應為

v70= =9.987(萬元)

由上可見,在年收益不變的前提下,購房者對投資收益率的期望越高所願意支付的**越低。收益還原法的關鍵是確定收益還原率r(近似於投資收益率)。

除了收益還原法之外,還有二大房地產估價方法,即市場比較法和成本法。市場比較法是通過比較分析近期類似物業的交易例項,來得出待估物業的市場時價。成本法則是按照土地成本+開發成本+合理利潤來得出房地產**的。

這也是最基本的經營之道。這三種基本方法各有千秋。市場比較法可以迅速便捷地得出房地產的市場時價,但它不能客觀準確地反映房地產的價值。

當整個房地產市場被高估時,估出的**會偏高;反之當整個房地產市場被低估時,估出的**會偏低。收益還原法則是拋開了地段、面積、房型等因素,純粹從投資角度來分析房地產的**,通過確定房地產的年純收益、期望投資收益率和剩餘土地使用年限來計算得出房地產**。這種方法可以作為理性房地產投資者的重要**依據。

比如說,用100萬元購買一套70年土地使用權的房屋(假設房屋70年後折舊歸零、沒有房貸、不付物業管理費、期望投資收益率為5%),那麼根據收益還原法該房地產的年純收益應為5.17萬。投資者可以通過估算該房地產的年收益,來決定是否進行投資。

成本法則完全從開發商角度來確定房地產**。一般來說,通過成本法估算的**較容易被買賣雙方所接受。但問題的關鍵是確保房地產的總成本是合理的,沒有過多的不必要成本。

一些大型房地產公司在這方面控制的是比較好的,而那些新成立的小房地產公司在這方面就要差一點。

目前中國的房地產市場總體上來說是健康發展的,但也出現了一些專門從事炒房賺差價的職業投機者。為了能讓房地產市場持續繁榮,遏制投機者的投機行為,****、地方**和各大銀行已經出臺了一些政策對房地產業進行調控,防止過熱現象的出現。但是這些政策往往是雷聲大、雨點小,收效甚微。

比如,提高首付比例增加房地產投機者成本。試問真正的大投機客又有幾人是貸款炒房的呢?提高首付比例不僅給真正的購房者抬高了門檻,還清除了一批**投機者,為大投機客進一步掃清障礙。

又如,按購買的房屋套數區別對待,第一套、第二套、第三套實行不同的房貸政策。試想這項政策的執行難度有多大?怎麼去區分呢,一家三口人就可以買三套。

再說,大投資客有幾人是貸款炒房的呢?再如,期房限轉。期房限轉能阻止投機客炒房嗎,還是暫時減少了一批可售**使**更緊張呢?

其實,**也處於一種兩難的境地。一方面,**要抑制投機風險的進一步擴大化,防止泡沫;另一方面,**又不能出臺過分嚴厲的政策造成房地產**的迅速回落。一旦房地產市場出現這種情況,不僅會給廣大購房者帶來損失(老實說房價漲跌對自用購房者來說影響不大,只是心理上有些影響),會給傾其所有的投資客帶來致命的打擊,還會給銀行帶來大量的不良貸款。

房地產回落對開發商的影響倒不是很大,因為大部分房地產企業都是些高負債率企業,其負債率往往高達70%左右。說白了,房地產企業多是空麻袋背米(不過這可是投資的一種高境界)。一旦市場**不對,這些房地產企業可以宣佈破產,合法地將大部分損失轉嫁給銀行。

目前投機房地產主要有三類人:有錢有權和有關係。這些人可以通過種種渠道以較低廉的**先行購得房地產,然後加價將該房地產轉賣給真正的購房者。

更有甚者,是先找到下家,再行購買的投機客。這可是毫無風險的好買賣。這從某種程度上也解釋了一種現象:

即一些真正的購房者很難從售樓處買房,而售樓處附近的房產中介卻**充足。不是中介有能耐,而是有能耐的人找中介。甚至有些樓盤連售樓處也沒有,就將所有房屋都賣完了,銷售人員只是做些售後事宜。

要完全依靠政策不讓人用錢、用權和用關係是不合理的,也是不現實的。

為了房地產市場的長期健康發展,**應該鼓勵自用或投資的購房行為,打擊各種炒房投機行為。要有效區分投資者和投機者,切不可一刀切,否則打擊面太廣。要解決這個問題,必須瞭解房地產投機的本質。

房地產投機其實很簡單,投機者通過各種渠道以較低廉的**買進,再加價賣出。如房地產企業的員工以內部價購買房屋,天經地義,無可厚非。但關鍵是區分他究竟是自住呢,還是倒賣?

投機者可以用各種不同的方法弄到較低廉的房地產,但他們卻只有通過**房屋來實現投機。既然沒有有效的手段來阻止投機者獲得房地產,但**可以有非常有效的措施來打擊投機拋售。房地產投機的本質在於快速「增值」的差價,**可以出臺相關政策嚴控這部份差價。

比如,個人一年內轉售房地產的,對其增值所得徵收100%的個人房地產所得稅。當然這部分增值所得應該扣除上一次交易的稅費。第二年的,對其增值所得徵收90%的個人房地產所得稅。

以此類推,第十年後該增值所得稅為零。因為,投機者是不會等十年的。再說十年後還能增值,應該佩服投資者的眼光。

如果**可以出臺類似的政策,對房地產市場的長遠來說可是一個重大利好訊息。真正的購房者不會受到該政策的影響,而投機者卻會無利可圖,他們自然就會放棄投機房地產,從而漸漸擠壓掉房地產市場的泡沫。而且,該政策容易執行,**只需建立一個公正、廉潔、透明、公開的房地產交易市場即可。

不知這一天的到來,還要等待多久?

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