1樓：阿成
評估一宗土地的介值首先要確定他的用途，農用地有農用地的評估標準，建設用地有建設用地的評估標準，同是建設用地，不同的建設用途也會有不同的評估準。如果是城市土地，其基準地價有專門的評估規程，這是一門學科，不是三兩句講得清的。
2樓：漢元帝
建議去看看《資產評估》中《房地產評估》這一章，各大學的圖書館中都有這本書借。
要考慮的主要因素有：臨街深度；土地面積；地形；地質條件；預期增值因子等。
土地徵地、出讓、摘牌等等都是什麼意思？一塊土地的價值怎麼評估？
3樓：湛朋興
掛牌是國土部門有什麼要處理的，通知出來，掛出來。摘牌大致是你認為合適，就土地出讓競買須知；地塊位置、面積、形狀及宗地圖；土地使用條件和規劃設計要點
4樓：蓬瀅
1.土地徵地：就是土地徵收，將農民的集體土地徵收為國有土地，就是給農民補償各種費用後，將集體土地轉為國有土地過程，土地徵收需要有批准權的**審批。
2.出讓：土地使用權型別的一種，劃撥（無償使用國有土地）、出讓（由**將一定年限（按用途分為40年、50年、70年）國有土地，以一定**賣給土地使用者，（簽定出讓合同）、租賃（由**將一定年限國有土地，以一定**賣給土地使用者，（簽定租賃合同，年限為6個月—二十年）、授權經營（省**和***批）、作價入股（省級以上批）四種型別。
3.摘牌：招、拍、掛、協議這四種方式，是在出讓國有土地時採用的四種方式將地賣出去並簽定出讓合同。
其中掛牌方式，土地交易市將土地相關資訊公示，並且掛牌，有意向者認為**合理就摘牌出價，掛牌結束出價最高的摘牌成交即為摘牌。
評估土地使用權價值
5樓：匿名使用者
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產淨收益。
年房地產淨收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋淨收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。
本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一併由**無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋淨收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋淨收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地淨收益。
土地年淨收益=年房地產淨收益-房屋年淨收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2023年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（p/a,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2023年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元
6樓：匿名使用者
合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價物件的實際租金。要通過市場調查，在對大量相似交易例項進行比較、修正的基礎上確定。
在難於通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經濟租金代替市場租金。土地經濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：
土地經濟租金=期待土地年純收益+有關稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的**乘以租價比得到。有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。
正確估算補交出讓金的數額。各地補交出讓金的方式不同，要根據當地的有關規定，正確估算應補交出讓金的數額。特別應注意補交出讓金後的出讓地價的內涵，與應補交出讓金的內涵的一致性。
例如，補交出讓金後的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數額內就應當包括城市配套費等費用。應注意結合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現抵押權時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數額可能取高限。
注意估價技術的特殊性。承租土地殘餘法的估價思路與通常的土地殘餘法相似，兩種方法的主要區別在於：第一，承租土地殘餘法的總費用中多了一項內容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘餘法中的收益年期、資本化率等主要引數的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關土地管理法規、政策對承租土地的權利、義務的配置。
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區別在於它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數額由承租土地使用權**與土地成本價之差決定。
慎重對待資本化率和收益年期。由於承租人須按期支付租金才能繼續使用土地，而且其轉讓、轉租、抵押等處分權要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權與出讓土地使用權相比權利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權高一個百分點左右較為適宜。
對其個別風險，要結合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點；再如，合同約定按地價指數對租金標準進行調整時的風險，往往會大於按固定比率或數額進行租金調整時的風險。
未來的收益年限，一般為估價期日以後的剩餘租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據表明，在當前租期屆滿後，能續簽合同，並且續簽合同的租金在一定期間內低於市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大於租賃合同的實際剩餘租期。
合理選用估價方法、科學確定估價結果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同：
一是著眼點不同。租金差額還原法和承租土地殘餘法著眼於可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續時的權益分配為依據，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎上。二是適用範圍不同。
租金差額還原法的適用範圍較廣，承租土地殘餘法適用於有收益能力的承租土地使用權，出讓金扣除法適用於應補交的出讓金易於確定時的承租土地使用權，承租土地成本法適用於承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業、倉儲類的承租土地使用權。
綜上所述，在評估承租土地使用權**時，要注意運用多種方法進行估價，使估價結果互相驗證，在對估價結果的差異綜合分析的基礎上，科學、合理地確定最終**。
7樓：深山修煉吧
用收益法對土地使用權進行評估時，為什麼不能使用實際收益？
土地的收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是指在現狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用於評估，因為個別人或個別企業的經營能力等對實際收益的影響較大。若以實際收益為基礎進行還原計算，會得到不切合實際的結果。
如城市中的一塊空地，目前未做任何使用，實際收益為零，甚至是負數（因為要繳納各種稅費），但並不表示這塊空地不具有收益價值；再如某企業佔用一塊交通便利的土地，但由於經營不善，由總收入減去總費用所得的結果可能是負數，但也不意味著這塊土地無**。客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素後所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據。
土地上有建築物評估時怎麼評估土地價值
8樓：顏草田
極為嚴重，時人有詩云：「眈眈北山虎，食的，京師的警衛大權在自己掌控之下。果然，
9樓：半夏微涼
付費內容限時免費檢視
回答地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本** + 土地增值收益
土地評價的基本概念
土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關係
10樓：暴走少女
1、基本估價法
由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法2、應用估價法
又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大範圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標準，多適用於**管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價係數修正法等。
土地的評估**是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民**公佈的國有土地使用權的平均**。」既然是平均**，則對單宗土地而言，自然有高於此**的情況，也有低於此**的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估**受影響的因素很多，與基準地價有聯絡，但並沒有規定其不能低於基準地價。
11樓：瘦成一導閃電呀
土地的評估**是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民**公佈的國有土地使用權的平均**。」既然是平均**，則對單宗土地而言，自然有高於此**的情況，也有低於此**的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估**受影響的因素很多，與基準地價有聯絡，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日**的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價係數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正係數法公式=基準地價×k1×（1+∑k）×k2
式中：k1——期日修正係數
∑k——影響地價區域因素及個別因素修正係數之和
k2——年期修正係數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地**的估價方法。
其基本計算公式為：
土地**=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易例項進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
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