1樓：勇敢小肥羊
物業工作要點與職責
一、其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委託性的特約服務三大類。
（一）是常規性的公共服務，主要有以下幾項：
①房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；
②房屋裝置、設施的管理；
③環境衛生的管理；
④綠化管理；
⑤配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防範工作；
⑥車輛道路管理；
⑦公眾代辦性質的服務；
（二）是針對性的專項服務：
①日常生活類；
②商業服務類；
③文化、教育、衛生、體育類；
④金融服務類；
⑤經紀**中介服務；
⑥社會福利類；
（三）是委託性的特約服務：
物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第
二、第三大類中的具體服務專案與內容，採取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。
物流園區物業的特點
一、物流園區的特點
為了更好地總結物流園的特點，筆者將其與工業園進行對比分析。之所以選擇這個比較點，一來是物流園更接近於工業園，二來是工業園的物業管理已經比較成熟。通過這種對比，可以更清楚這個新領域的特點。
1、物業型別
工業園：廠房、倉庫、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業。這裡要說的是倉庫，隨著現代物流行業的發展，工業企業逐漸把庫存交給第三方物流，這樣倉庫的功能會越來越弱化，主要的型別可能是生產與辦公區。
物流園：倉庫、停車場、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業的不斷髮展，物流園承擔了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會在物流園內完成。
2、功能
工業園：以研發、生產產品為主要功能。
物流園：集倉儲、貨運、貨物配送、裝卸、資訊諮詢等功能於一身。
3、服務物件
工業園：一般為生產企業機構，客戶群較為單
一、穩定。
物流園：客戶群非常複雜，如國際、國內大型倉儲企業，來自全國各地的物流企業、資訊服務企業，民航、鐵路、公路運輸**機構，運送貨物的客戶，裝卸企業、裝卸工，個體商戶等等。大量的**、車流、物品流動、資訊流動，這是物流園最突出的特點。
4、運營時間
工業園：一般較有規律，同時有一定的間歇時間。
物流園：基本是全天候執行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關。
物流園佔地面積大，為了減少投資成本，同時減少物流運輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建於遠離城市中心的地方，或是城鄉結合部，而且城市交通管制對於大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運營不僅僅是白天，有時甚至會集中在夜間進行。
二、物業管理特點
物流園諸多的特點帶給我們諸多的新難題、新挑戰。接管之初，我們不斷與業主、客戶進行溝通，並邀請一些專家進行諮詢，也組織了內部管理人員屢次討論，經過不斷地實踐、總結，物流園的管理在短時間內走上了規範的道路。總結這幾個月的管理，筆者認為其快速成型有以下幾方面的經驗。
（一）抓住重點
把「物流」兩個字拆開看，我們可以找出其管理成功與否的兩個支點。
1、「物」，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災是對貨物安全的威脅點。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。
治安：（1）加強重點部位巡查，如車場、倉庫區，絕對禁止無關人員進入。
（2）建立快速反應機制，配備充裕的對講機等通訊工具，每個巡邏人員都配備自行車。
（3）重視安管員自身防護，夜間巡邏必須兩人以上，並配備必要的防身器材。
（4）完善園區的閉路監控系統。
消防：（1）加強培訓與執行制度是消防安全的前提。
（2）加強重點部位的防火巡查，特別是倉庫區的巡查。
（3）加強供電線路、開關的巡查，防止短路引起的火災事故，並保證消防設施的完好。
2、「流」，**、車流。物流園的特點決定了**、車流量大而且構成複雜，為此我們分別從以下方面入手：
（1）**：重點做好諮詢、引導，監督可疑人員的行路，保護客戶人身與財產安全。
（2）車流：加強出入口與停車場管理，完善各類車輛導向標識與停放指示。
貨物安全，流動順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業管理就有了堅實的上升基礎。
參考物業管理網
（二）溝通是管理的潤滑劑
無論是何種型別的物業管理，其宗旨都是為業主與客戶服務，而溝通的好壞直接關係到服務的優劣。在物流園，我們從兩個方面加強溝通：
1、與業主、客戶的溝通。首先要讓業主與客戶認識到物業管理的內容，明確雙方的責權利，特別是要讓客戶認識到物業管理的安全管理不是買保險，不是有了物業管理自己的財產就萬事大吉，而忽視了內部的安全管理，或者一有損失就找物業管理公司索賠；其次要讓其理解進而接受治安與消防嚴格的管理制度，剛開始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發點，經過多次溝通，客戶也已經逐漸理解並習慣於這樣的管理。
2、與周邊公安、消防和貨運管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對物業管理工作的支援。
（三）服務是永恆的主題
國貿物業在山東物業管理行業的口碑是靠優質服務樹立起來的，在蓋世物流園的物業管理中，我們始終強呼叫優質服務為客戶創造價值。在服務上，我們從兩方面進行提高：
1、繼承。保持原有的成功經驗，繼續將客服中心的運作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務、商務服務等服務方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強了管理人員的業務技能，要求他們熟悉物流園的客戶結構與分佈情況，熟悉物流的基本知識與服務流程，準確及時地向業主提供必需的資訊服務。
2、創新。所謂的「心有多大，舞臺就有多大」，物業管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機遇與創造空間，同時物流行業的運作本身也給我們的管理與服務創新帶來許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足於原先的服務內容，逐步嘗試或承接更加深入的服務內容，如資訊服務這些物流的軟性功能等。
物流園自身的特點決定了物業管理上的差異，作為新涉足的物業領域，我們才剛上路，我們提供的服務還不能跟上物流行業飛速發展的步伐，傳統意義上的服務內容更無法滿足物流行業的需要。相信在所有關注物流園物業管理人的共同努力下，物業管理必將在物流這一行業中發揮自己更加積極的作用。
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