1樓：小島知道
購買二手房的注意事項有哪些？
2樓：匿名使用者
購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
首先要求賣方提供合法的產權證書正本，併到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權**和產權記錄。包括房主、登記日期、成交**等，還需要確認賣方產權的完整性，瞭解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購**是否屬於允許**的房屋。
一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
與商品房不同，二手房買賣一般都是「個案」。所以有關**、房況等，都需要消費者自己或自己委託機構來詳細瞭解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。
檢視天花板是否有滲水痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長曆史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委託信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個**可以看出房屋的最低保值價。
最後，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選「二手房」四大技巧
住房成為商品，「二手房」交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但「二手房」買賣不像購置新房那樣一目瞭然，因此，挑選時應格外注意。
查明產權狀況
「二手房」由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，「身份」比較複雜，瞭解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的**和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交**等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需瞭解所購房有無抵押、是否被法院查封。
特別注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交後拿不到產權證。
看清房屋結構
「二手房」的結構通常比較複雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。
選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋佈局是否合理，設施裝置是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，瞭解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
考察環境和配套
舊房子一般位於市區地帶，建築密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無汙染源，如噪音、有害氣體、水汙染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：
水質、水壓、供電容量、燃氣**、暖氣**情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下週圍的鄰居，對這裡的環境和生活方便度會有更深入的瞭解。
瞭解物業管理狀況
對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施裝置是否完好、執行正常等。還要了解物業管理費用標準，水、電、氣、暖的**以及停車位的收費標準等，瞭解是否建立了公共設施裝置、公共部位維修養護專項**，以免日後支付龐大的維修養護費用，出現買得起住不起的情況。許多公房**後陷入了「無人管」的狀態，選擇時宜慎重。
二手房買賣應注意技巧
不看白天看晚上，入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的資訊。
不看晴天看雨天，下過大雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的「裝飾」，都逃不過雨水的「侵襲」，這時候房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看有沒有潮溼發黴的現象。
不看建材看格局，購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有傢俱、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是開啟大門從陽臺進入客廳，然後是餐廳、廚房、臥室。
如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來。如宴客功能、休息功能等。
不看牆面看牆角，檢視牆面是否平坦或潮溼、龜裂，可以幫助購房者瞭解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要。牆角是承接上下左右結構力量的，如發生**，牆角的承重力是關鍵，而牆角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。
不看裝潢看做工，好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的牆角、發黴、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細緻，而這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。
一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的盤源，其目的是低價高賣賺取差價，對這類**要多加註意。
不看窗簾看窗外，應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮溼、黴味，採光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。
不開冷水開熱水，如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先開啟水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：
房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。
不看電梯看樓梯，新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。
不看地上看天上，看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂裡屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。
不問屋主問警衛，可以和小區管理員或警衛聊天。因為他們是最瞭解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的資訊，有時還能成為買房與否的決定性因素。
簽訂二手房買賣合同 7個必須
1．必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責任
因為房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）＿＿日內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。
3．必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第 2款項中的違約責任。
4．必須註明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。
5．必須有**費明細單
隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經紀公司的**費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明**費的用途。
6．買方必須見房主
現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收完一個客戶定金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應該行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。
7．必須學會使用補充協議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
購二手房五項注意
一、驗明房本
買房最重要的是所買的房屋有真實的產權證，之後才可以合理合法地出租、**，或者辦理抵押貸款。
二、選擇最合適的面積和位置
選擇大學周邊的房子和交通便利的地段，房子升值空間較大。居室面積上也最好選擇小戶型的。
三、房屋質量非常重要二
手房一般都存在著不同程度的隱患，這些問題在購買前的看房中要詳細觀察與詢問。
四、設施配備需關心
在購買二手房時，諸如空調、煤氣或電熱淋浴器、煤氣、**和閉路電視等設施舊主人是不會拆除的，在選擇時需要加以仔細觀察，省去日後的麻煩。
五、找可靠的中介機構
買二手房時，投資者必須尋找那些資質高、信譽好的機構，能夠避免許多繁瑣和損失。
2手房交易需知（最詳細版本）
買方持身份證，賣方持房屋兩證等相關證件到房產交易所具體辦理。
需要：雙方身份證及身份證影印件（不能過期）；
賣方的房產證。
手續：去公證處憑有效身份證辦理公證手續。
手續費：
第一部分費用：公證的手續費；
第二部分費用：根據二手房的**，上繳稅，具體稅率是多少，看公證處給出的稅率。
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