1樓：若只如初見
請問你現在弄明白了嗎，可以給我指點一下嗎？我是初次做前期費用，現在什麼都不知道
房地產開發成本明細科目有哪些
2樓：小雨手機使用者
開發成本包括以下8點：
一、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照**前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；
2、也可依據所在城市人民**頒佈的城市基準地價或平均標定地價，根據專案所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
二、土地徵收及拆遷安置補償費。
土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾複**、徵地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
3樓：永恆的記憶
一、為取得土地開發使用權而發生的各項費用
1.**地價及市政配套費
支付的土地出讓金、土地開發費，向**部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
2.合作款項
補償合作方地價、合作專案建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
3.紅線外市政設施費 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
4.拆遷補償費 有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償淨支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
二、開發前期準備費（前期工程費）
指在取得土地開發權之後、專案開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。
主要包括以下內容：
5.勘察設計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。
(2) 規劃設計費：
規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、製圖、晒圖、趕圖費、樣品製作費等。
(3) 建築研究用房費：包括材料及施工費
6.報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改**、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料**(或牆改專項**)、教師住宅**(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 專案整體性報批報建費：
專案報建時按規定向**有關部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
7.「三通一平」費
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
8.臨時設施費
(1) 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
三、主體建築工程費（建安工程費）
指專案開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。
主要包括：
9.基礎造價 包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基諮詢及檢測費、降水。
10.結構及粗裝修造價 主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構併入塔樓）。
11.門窗工程 主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。
12.公共部位精裝修費 主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內精裝修費 主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
四、主體安裝工程費（建安工程費）
14.室內水暖氣電管線裝置費
(1) 室內給排水系統費（自來水/排水/直飲水/熱水）；
(2) 室內採暖系統費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/暖氣片）；
(3) 室內燃氣系統費；
(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電錶箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋
15.室內裝置及其安裝費
(1) 通風空調系統費：包括空調裝置及安裝費用、空調管道、通風系統費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防裝置及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統費
(1) 居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；
(3) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠端抄表系統費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外佈線及終端插座費用；
(5) **系統費用：包括主體內外佈線及終端插座費用；
(6) 寬頻網：包括主體內外佈線及終端插座費用。
五、社群管網工程費（基礎設施費）
17.室外給排水系統費
(1) 室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房裝置、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨汙水系統費用
18.室外採暖系統費 主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用
19.室外燃氣系統費 主要包括管道系統、調壓站。
20.室外電氣及高低壓裝置費
(1) 高低壓配電裝置及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓裝置費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設：包括用於電視、**、寬頻網、智慧化佈線的管道預埋、檢查井等費用
21.室外智慧化系統費
(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；
(2) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；
(4) 小區門禁系統費用；
(5) 電子巡更系統費用；
(6) 電子公告屏費用
六、園林環境工程費（基礎設施費）
指專案所發生的園林環境造價，主要包括：
22. 綠化建設費 包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；
23. 建築小品 雕塑、水景、環廊、假山等；
24. 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；
25. 圍牆建造費 包括永久性圍牆、圍欄及大門；
26. 室外照明 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27. 室外背景**
28.室外零星設施 兒童遊樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
七、配套設施費（公共配套設施費）
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
29.在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
30. 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
31. 開發小區內城市規劃中規定的大配套設施專案不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資**的費用；
32. 對於產權、收入歸屬情況較為複雜的地下室、車位等設施，應根據當地**法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本專案。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到**部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性專案獨立核算。
該成本專案下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：
a.游泳池：土建、裝置、設施；
b.業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；
c.幼兒園：建造成本及配套資產購置；
d.學校：建造成本及配套資產購置；
e.球場；
f.裝置用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
g.車站建造費：土建、裝置、各項設施。
八、開發間接費
開發間接費核算與專案開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及專案營銷設施建造費。
33.工程管理費
(1) 工程監理費：支付給聘請的專案或工程監理單位的費用；
(2) 預結算編審費：支付給造價諮詢公司的預結算的編制、稽核費用；
(3) 行政管理費：直接從事專案開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事專案開發的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質量監督費：建設主管部門的質監費；
(6) 安全監督費：建設主管部門的安監費；
(7) 工程保險費。
34.營銷設施建造費
(1) 廣告設施及釋出費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢俱、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後**的設計、裝修、傢俱、傢俬等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
35.資本化借款費用 包括直接用於專案開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。
36.物業管理完善費 包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理**、公建維修**或其他專項**；以及小區入住前投入的物業管理費用。
房地產開發與經營作業求助，房地產開發與經營作業，求助
文庫精選 內容來自使用者 華仔 房地產開發與經營 一 名詞解釋 每題5分，共計20分 1 土地儲備制 第二章土地制度演變與出讓方式2 房地產市場細分 第五章房地產營銷 3 可行性研究 第四章房地產專案可行性研究4 土地使用權轉讓 第二章土地制度演變與出讓方式 二 問答題 每題15分，共計60分 1 ...
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在房地產企業土地增值稅清算中房地產開發費用按房地產成本之和的10的比例計算扣除金額,怎麼去理解
四相具足 不是10 一句話就代表開發費用 開發費用和管理費用,銷售費用,財務費用有沒有實際關係?在計算土地增值稅時,說真的,還真沒什麼關係,為什麼呢?裡面有太多是用 設算 出來的,在此就開發費用計算及整個土地增值稅的演算法略作介紹 首先要看利息支出,利息支出要能夠確認為該專案,且不能超出銀行同期的貸...