1樓：四相具足
不是10%一句話就代表開發費用!
開發費用和管理費用,銷售費用,財務費用有沒有實際關係?在計算土地增值稅時,說真的,還真沒什麼關係,為什麼呢?裡面有太多是用"設算"出來的,在此就開發費用計算及整個土地增值稅的演算法略作介紹:
首先要看利息支出,利息支出要能夠確認為該專案,且不能超出銀行同期的貸款利率,這是首要前題,利息支出不能超出土地和開發成本之和的5%,如果利息無法劃分清楚,則用土地及開發成本之和的10%做為開發費用.關於利息,主要是因為,利息不一定是付給銀行,有可能是關聯企業的,也有可能是非金融體系的融資,所以有此規定.
所謂的開發費用,其實各家做帳方式不同,結果也不太一樣,所以才會有這種演算法,這也是一種行政手段,就是一個規定而已,不會管帳上的數字的.
房產開發的管理費用,如果規劃得好,就能夠多多少少的進到開發費用了,說真的,誰會去算你工資清冊上的人是在工地現場還是在總部的辦公室啊!
這個規定也是在防堵有多個工地的房產開發公司的手段,有幾個工地,但是管理費用會統一在一起核算,例如財務長的工資,財務長的工資不會進到開發費用裡面的,可是,小出納則有可能啊!放進去了又有誰知道?說真的,工資管理好的公司,連會計也可能不知道放哪個專案裡呀!
土地增值稅的演算法是這樣,它包含了以下幾項扣減專案:
1.土地成本及契稅,動遷補償等
2.開發成本,也就是土建,前期工程費用,基本設施,裝置,建築安裝等
3.開發費用,以上兩者之和的10%,或是能計算的利息費用,為上述兩個之和的5%,以及上述兩個之和的5%做為開發費用.
4.房產開發公司加計扣減項,也是土地和開發成本,加計10%扣除,主要是鼓勵開發公司前期將生地整為熟地的一項特殊優惠,非房產開發公司是不能享受的.
5.稅金,由於房產開發公司的印花稅,按房產公司會計制度規定,應計入管理費用,故印花稅為特殊情況,不列為稅金扣除
以上5個加起來,就是土地增值稅計算時的"成本",用收入減去"成本",就得到土地增值金額,將此增值金額去除以"成本",得到增值率,然後查表,就能夠知道稅率,並計算出土地增值稅的金額了.
您知道房產開發公司的營業稅該怎麼算嗎?這是稅金的主要專案之一哦.
2樓：
土地增值稅的演算法是這樣,它包含了以下幾項扣減專案:
1.土地成本及契稅,動遷補償等
2.開發成本,也就是土建,前期工程費用,基本設施,裝置,建築安裝等
3.開發費用,以上兩者之和的10%,或是能計算的利息費用,為上述兩個之和的5%,以及上述兩個之和的5%做為開發費用.
4.房產開發公司加計扣減項,也是土地和開發成本,加計10%扣除,主要是鼓勵開發公司前期將生地整為熟地的一項特殊優惠,非房產開發公司是不能享受的.
5.稅金,由於房產開發公司的印花稅,按房產公司會計制度規定,應計入管理費用,故印花稅為特殊情況,不列為稅金扣除
以上5個加起來,就是土地增值稅計算時的"成本",用收入減去"成本",就得到土地增值金額,將此增值金額去除以"成本",得到增值率,然後查表,就能夠知道稅率,並計算出土地增值稅的金額了.
您知道房產開發公司的營業稅該怎麼算嗎?這是稅金的主要專案之一哦.
在計算土地增值稅時，房地產開發企業的開發成本中是否包括了管理費用 銷售費用 財務費用？ 40
3樓：桔子挪威
房地產開發成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
房地產開發費用是指銷售費用、管理費用、財務費用。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除。
但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
4樓：紫詭影
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發專案實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、專案可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
基礎安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發專案發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費，週轉房攤銷等。
所以，管理，銷售，財務費用是不包括在開發成本的。在計算可以扣除專案的時候，這三項費用是按照比例計算扣除（開發成本的百分之十，或者有明確利息費用的，按照開發成本的百分之五加上利息費用扣除）
5樓：匿名使用者
在計算土地增值稅時，房地產開發企業的開發成本中是不包括管理費用 銷售費用 財務費用的，這部分費用按一定比例進行扣除
6樓：高康財稅網
計算增值額的扣除專案包括六項：（一）地價；（二）開發成本；（三）開發費用；（四）舊房及建築物的評估**；（五）與轉讓房地產有關的稅金；（六）加計20%的扣除。
其中，開發成本包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。不包括開發費用。
開發費用是指與房地產開發專案有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
7樓：匿名使用者
房地產開發企業的管理費用 銷售費用 財務費用 不包括在開發成本內，只能在按開發成本10%的比例扣除，實際發生大於該比率就按10%扣除
房地產企業土地增值稅怎麼計算？
8樓：易書科技
房地產企業土地增值稅一般是採取先預交後清算的方式進行的（一般的預徵率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）。計算企業土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。
其中，公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除專案金額後的餘額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
另外，土地增值稅實行四級超率累進稅率計算：
1、增值額未超過扣除專案金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過扣除專案金額50％、未超過扣除專案金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過扣除專案金額100％、未超過扣除專案金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過扣除專案金額200％的部分，稅率為60％。
本條內容**於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》
9樓：匿名使用者
房地產企業土地增值稅如何清算，一般情況如下：
房地產企業土地增值稅一般是採取先預交後清算的方式進行的（一般的預徵率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）：
1、先計算可以扣除專案金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等）
2、計算收入
3、收入－扣除專案金額=增值額
4、增值額/扣除專案金額=增值率
5、按稅率計算稅額
基本步驟如下：
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率
1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除專案金額後的餘額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除專案：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估**；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除專案。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除專案為「根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除」，即「取得土地使用權所支付的金額」和「開發土地的成本、費用」之和的20%。
但上述加計扣除專案，並不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除專案。
根據國家稅務總局《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：
第一，對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑制「炒」買「炒」賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除專案。
第二，對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除專案時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
第三，對取得土地使用權後進**地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，並允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除專案時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
第四，轉讓舊房及建築物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估**確定的扣除專案金額（即房屋及建築物的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除專案金額，不盡合理。而採用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。
此外，對於轉讓舊房及建築物的，如果能夠取得購置發票，還可以採用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估**，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）項、第（三）項規定的扣除專案的金額（即土地價和房屋建築物評估價），可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估**，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收徵管法》第三十五條的規定，實行核定徵收。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除專案金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除專案金額50％、未超過扣除專案金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除專案金額100％、未超過扣除專案金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除專案金額200％的部分，稅率為60％。
上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除專案金額」的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除專案金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除專案金額50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
（二）增值額超過扣除專案金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除專案金額×5％
（三）增值額超過扣除專案金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除專案金額×15％
（四）增值額超過扣除專案金額200％
土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除專案金額×35％
公式中的5％，15％，35％為速算扣除係數。
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