1樓：大資金
目前，房地產開發前期土地運作，在房地產開發過程中，是最關鍵的一個環節。如果能拿到**比較低的土地，那就表示你還沒有開發，已經賺錢了。想要拿到**較低的土地，靠拍賣競標是不行的，那就好像是在戰場上拼刺刀，刀刀見紅，沒有什麼空間。
所以，現在精明的開發商大都採用定向投資的方式拿地。定向投資也就是自帶專案與**洽談。現在各地**比較喜歡商業專案，商業專案對地方**來說，既可提升政績，又可提升經濟效益和社會效益。
住宅專案**收費是一次性的出讓土地款，而商業專案每年都可獲得利稅。房地產開發前期的土地運作還可分成另外兩種，一種是毛地運作，一種是淨地運作，兩種方式各有利弊。
房地產開發商怎樣拿地？拿地的程式？要辦些什麼手續，準備什麼材料？
2樓：青衫客
一個完整的房地產專案從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分。房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書，應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分。行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：
1）選址定點；
2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；
3）初步設計及施工圖審查；
4）規劃報建圖審查；
5）施工報建；
6）建設工程竣工綜合驗收備案。
第三部分。房地產專案權屬初始登記階段。
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明檔案或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料。
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他檔案。
3樓：如之人兮
1、拿地，得到國有土地使用證。
2、規劃此地的用途。得到土地規劃許可證。
3、規劃此地建築型別。拿到建築規劃許可證。
4、找個施工單位。拿到開工許可證。
5、建到一定的程度，取得預售許可證就可以銷售了具體地說：房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產專案，從立項、規劃、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓**的一種型別的物業。
獲取土地三種方式：
行政命令式：劃撥/協議出讓。危改專案、工商企業改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在**手裡。
資本市場：①投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成專案開發公司；
②土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規定要繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；
③收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業稅、土地增值稅、契稅。
土地市場：通過土地一級整理，以及土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2023年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以「價高者得」為唯一的衡量標準。
搞房地產開發購置的土地在賬務上如何處理?
4樓：阿笨
借：開發成本-土地獲得價款-土地出證金。
貸：銀行存款。
如果是屯地，可以暫按無形資產入賬。
房地產開發前期手續流程有哪些？？
5樓：小野的書影視界
1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續。
委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書，應附有詳細的規劃設計引數和效果圖。
2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
(1)、***審查可行性研究報告和進行專案立項。
(2)、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地**方式的審查。
(3)、建委辦理投資開發專案建設條件意見書。
(4)、環保局辦理生產性專案環保意見書（表）。
(5)、文化局、**局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(6)、規劃部門辦理專案選址意見書。
(1)、人防辦進行人防工程建設佈局審查。
(2)、國土資源局辦理土地預審。
(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局（專案如涉及）對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
(5)、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
(1)、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
(2)、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
(3)、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
(4)、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
(5)、國土資源局進行用地預審。
(6)、市政部門、環保局、衛生局、**局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
(7)、建委制發初步設計批覆，並對落實初步設計批准檔案的要求進行審查。
(8)、建委對施工圖設計檔案進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
(9)、建委根據施工圖設計檔案審查機構發出的《建設工程施工圖設計檔案審查報告》，發放《建設工程施工圖設計檔案審查批准書》。
(1)、公安消防支隊進行消防設計審查。
(2)、人防辦進行人防設施審查。
(3)、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。
(1)、建設單位辦理施工報建登記。
(2)、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。
(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
6樓：第望
接下來由房管局核准新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
開發商應提交材料有：
(1)、申請書。
(2)、企業營業執照。
(3)、用地證明檔案或者土地使用權證。
(4)、建設用地規劃許可證。
(5)、建設工程規劃許可證。
(6)、施工許可證。
(7)、房屋竣工驗收資料。
(8)、房屋測繪成果。
(9)、根據有關規定應當提交的其他檔案。4、開發房地產流程基本是以上幾個階段，當然每個地方的實際情況不同，因此會有不同的差別，具體應該以當地為準。每個程式的辦理時間，大多數是7天到15天左右，辦理的過程中會收取一些費用。
依照房地產開發流程，從開發商取得土地至房屋交付後的全部法律關係 20
7樓：丁晶
您好，很高興幫到您，我是從事房地產資深人士，鑑於你這個問題，我有以下看法：
1.開發商通過競拍形式獲得土地，隨後繳納土地出讓金，辦理土地證。
2.然後招投標，出設計，同時辦理兩個許可證。、3.辦理建築工程施工許可證（第四個證）
4.當房屋建到一定程度或投入資金達到一定程度時，去房地局辦理第五個證件《商品房預售許可證》
5.購房人籤草擬合同後要辦理正式網籤。
6.房屋交付使用2年之內辦理大紅本手續。
如有不懂，請追問。
建議樓主考慮。我在太原以多年經驗情況為您解答。
8樓：小席夫人
親，答案知道了？分享給我一下唄，
做為房地產的開發商，在初期應準備的資料和辦理的手續有哪些
請問在房地產開發過程中，是先辦理土地證還是先辦理建設用地規劃許可證
9樓：掌玉英介申
有實抄際區別的，和取得土地。
襲的方式以及公司性質有關，還可能關係到每個地區的實際情況。
如果是出讓土地的話，是先取得土地證的。如果是劃撥則一定是先去的規劃許可證。
另外，因為取得用地規劃許可證需要專案立項完成，所以還要考慮是外資公司還是內資公司。
10樓：匿名使用者
應該是先辦理土地證再辦理建設用地規劃許可證，具體是否是這樣查查《成交確認書》就行了，那上面有寫。
11樓：匿名使用者
當然是先取得建設用地規劃許可證了！建設用地規劃許可證建設單位在向土地管理版部門申請徵權用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設專案位置和範圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
沒有取得建設用地規劃許可證的建設單位以合法程式是無法拿到土地的，怎麼去辦土地證！
12樓：草木之無名
應該先在規劃部門辦理建設用地規劃許可證，再去土地部門辦理土地證。詳見《城鄉規劃法》第37、38條。
13樓：匿名使用者
先辦理土地使用權證。
然後是建設用地規劃許可證。
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