1樓：墨雨i雲煙
二手房的房齡怎麼計算？
2樓：鑽誠投資擔保****
一般民用住宅建築權屬年限為70年，房齡是指自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，二手房的房齡是兩者之差。
可以通過以下幾種方式判斷二手房的房齡：
1、 查詢房屋檔案
瞭解房齡最靠譜的方法就是去房管部門查詢房屋檔案，因為產權部門都會對這方面的資訊進行登記，不過要求就是房主必須攜帶身份證和房產證等資料，不然是無法查詢的。
2、檢視房產證
房產證雖然並不能準確判斷出真實房齡，但還是起到參考作用的，尤其是對於二手房來說。第一次**的二手房，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果房子已經被轉手多次，則可以檢視房屋建成時間，像建成時間或者測繪說明等，這些都是判斷房齡的有效參考。
3、問詢小區其他業主或物業
如果對房主提供的真實房齡有所質疑，也可以諮詢一下小區其他業主或物業工作人員
3樓：房產快訊站
二手房的房齡如何鑑定？瞭解這3點，就不怕被人忽悠了
4樓：愛喝粥
1、房齡會影響房子的硬體設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發嚴重，不管是房子的硬體環境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。
2、房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡愈高，意味著剩餘土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3、房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限，一些商業銀行規定，譬如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數。
總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
二手房如何看房齡？
一、到產權登記部門查詢
買二手房，辨別房齡最合適的辦法就是去房屋產權登記部門查檔，一般是住建委所在地或不動產登記中心，那裡能查到最準確的房齡，但是這個對於買家來說比較困難，需要由賣家帶上產權證、身份證等相關證件去查詢，費時費力，很多賣家都不願意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買家需要查詢也是要等到簽過合同進入貸款階段才行，也就是說，如果賣家不主動配合，那麼買家只有在完成了前期交易手續後才能到房產局查詢。
二、檢視產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是公房則時間更長，最少前推兩三年時間，而如果是多次轉讓的房子可以看房產證上房屋的建成年代，有些房屋的房產證上會顯示建成年代，有的房產證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。
三、觀察房屋內外結構
買二手房看房的時候也應該注意房齡問題，特別是剛剛粉飾過的牆面，很有可能是為了**而翻新，看房的時候需要注意觀察廚房、衛生間，因為廚衛的裝修關係到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風格、材質能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。
四、多方打聽收集資訊
一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區周圍，對房屋的真實年齡比較瞭解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實資訊，二是通過小區物業或鄰居打聽，通過旁敲側擊獲得答案，瞭解真實的房齡。
二手房該如何判斷房齡？
5樓：墨雨i雲煙
二手房的房齡怎麼計算？
6樓：小小一個小明
二手房市場裡魚龍混雜，二手房的房齡更是虛虛實實，讓人難以判斷。
二手房的真實房齡不能通過房產證上的日期判斷，也不能通過土地使用權證上顯示的土地截止日期來推斷，如果只聽賣房人的一面之詞，就很有可能買到「謊報年齡」的老房子。
由於產證上的日期只能反映房屋權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，可能已經轉手了兩至三次，後看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
但如果是首次賣出的二手房則產權證的辦理時間大致能推斷出房齡。
首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是公房則時間更長，最少前推兩三年時間。
土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋取得土地使用權的時間，但建樓和拿地並非同一時期，開發商拿到地後並不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間多可以相差10年。
一般來說，判斷二手房房齡的，有下面幾個可行的辦法。
1．觀察房屋內外結構
要注意剛剛粉飾過的牆面，很有可能是為了**而翻新。屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
2．多方打聽收集資訊
一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區周圍，對房屋的真實年齡比較瞭解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實資訊。還有一個較為簡單的辦法，是向的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多。
3．到產權登記部門查詢
買二手房，辨別房齡最合適的辦法就是去房屋產權登記部門查檔，但是這個對於二手房買家來說比較困難。因為查檔需要由賣家帶上產權證、身份證等相關證件去查詢，整個查詢過程費時費力，而很多賣家覺得麻煩都不願意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算因為房齡影響貸款，而買家需要查詢房齡來進行貸款，那也要等到簽過合同，進入貸款階段才行。
也就是說，如果賣家不主動配合，那麼買家只有在完成了前期交易手續後才能到房產局查詢。所以在一開始時就要和賣方溝通清楚，明確要求在交易之前到房屋產權登記部門查檔，這樣才穩妥。
相信掌握這些方法之後，大家都能避開二手房坑人的套路，練就一雙火眼金睛，不盲目相信買房人和中介的介紹，不迷信房產證和土地使用權證。
7樓：歷昱
把抹灰面鑿開看看是填充牆還是混凝土，填充牆裂縫很正常的，修補下就沒事了，一般情況下混凝土裂縫探測下深度和寬度，小裂縫不牽扯到結構安全的如果是外牆的話要考慮是否可能滲水的問題。
8樓：房產快訊站
二手房的房齡如何鑑定？瞭解這3點，就不怕被人忽悠了
怎麼看二手房子的房齡？
9樓：墨雨i雲煙
二手房的房齡怎麼計算？
10樓：瀋陽宜家裝飾工程
有時房主為了讓房屋賣個好價錢也會刻意把房齡報「年輕」些。；要了解房屋的真實房齡可以採取以下方式：
1）社群積累：在日常社群時應對每一社群的房屋基本情況（包括房齡）做細緻的調查、記錄，這是作為基本功；注意有些比較大型的小區，分幾期建成、或後期又有拆建的，有時房齡跨度會有十幾年的差異。
2）產權證**日期：如是商品房
，正常**、從未交易過，從產權辦理時間前推一兩年時間，基本為此房的房齡；
3）觀察不易改造處：從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛生間管道、水、電錶等不易改變的地方的實際狀況也可大致判斷出實際房齡；
4）諮詢相關人士：對於樓棟外牆面有過粉飾和內部有裝修的房屋，可以從內部業主、周圍居民或房管部門那裡確認房屋的真實年代。
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