1樓：匿名使用者
通過選擇多個重要的效能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權彙總來計算其橫向的綜合效能;各個因素的權重則主要靠經驗和**試算確定。
計算步驟 ：
一、 確定均價
均價通常根據專案銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：
1． 成本加成法
即通過核算專案開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。
2． 市場比較法
以市場情況、特別是競爭專案銷售**為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭專案的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。
3． 消費者心理**法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層**通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層**通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的**通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而**最高的情況）。
另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋**係數
計算房屋**係數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，並以此為基礎搭建**框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的**框架基礎上進行區域性調整。
具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權重設定——分項評分——加權計算。
四、 搭建**框架
1.通過excel軟體可以實現**框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎，根據基準**和各房屋**係數計算中間樓層各房屋的**，然後代入樓層價差資料，計算出其他樓層各房屋的**。其中，基準**是計算的初始**，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準**為基礎試算得到。
2． 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2
之間。景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的**空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋區域性空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。
3． 特殊樓層
在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象徵，其**可以適當提高。
此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更願意買帶「8」的樓層，而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售**。
五、 **試算與調整
對初步**框架進行了區域性調整後，就可以進行**試算了。對試算出的**，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：
1． 最低價和最**（包括單價和總價）
2． 同樓層各房屋之間的**差距（單價和總價）
3． 整個樓棟各房屋之間的**差距（單價和總價）
若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準**以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）
2樓：匿名使用者
1、比準** 3050， 指通過對所選擇的市場交易案例分別進**況修正、交易期日修正、區域因素和個別因素修正、使用權年期修正、容積率修正等因素調整後，即可得出待評估房地產的試算比準**；2、區域因素修正係數 1.05，你的房子區域因素優於評估市場交易案例5％，3、個別因素修正係數1.01，你的房子個別因素優於評估市場交易案例1％，4、容積率修正係數 0.
81532，你的房子容積率劣於評估市場交易案例18468％，
5、土地取得方式係數 0.9222，你的房子土地可能是劃撥地，
6、補償額 267932，=比準** 3050*建築面積，7、容積率是單位土地上有多少房屋的建築面積，無論是單元樓房還是其他房屋都有容積率修正係數的。
3樓：匿名使用者
1，所有的***權重，再相加起來，就得到本專案的定價**，即比準**。 權重是根據專案的類似性和影響力來分的，越類似，越有影響的，權重越高。 比如你專案對面也有一個專案，並且戶型配套等也很相似，有可能權重就是90-100%，都可以的。
2，基準地價係數修正法的基本公式如下：
v＝v1b×(1±∑ki) ×kj （58）式中：v：土地**
v1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價∑ｋi：宗地地價修正係數
kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正係數3，個別因素修正係數： =待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數。
4，容積率修正係數表應按不同城市規模、不同區域條件、不同用地型別分別編制，並且考慮市場供求關係對地價的影響。 容積率(r)、建築密度(c)與層數(h)之間有一定關係。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。
當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關係可表示為：r＝c·h，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。 5，土地取得方式係數計算方法，不具有普遍適用性。
因用地面積（以平方米為單位）的絕對數值很大，土地取得方式係數即使發生很小的變動，都可能使土地出讓金的**發生很大的變化。 舉個具體的例子來說明吧： 當容積率為1.
5時，商業用地容積率修正係數為1.3，居住用地容積率修正係數為1.1，土地取得方式係數為0.
9。 7，在房地產估價中，對房地產**的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。 在房地產估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。
一般情況下，估價物件的數值就等於1。 8，拆遷人對被拆除住宅房屋的所有人的補償款計算公式為： 補償款=重置**×成新率×原建築面積。
4樓：哆啦咪發嗦哆嘻
1·按購置房屋時的實際總支出做為房產價值；
2.自建房產·：按建造房屋實際耗用的原材料，人工費等支出，作為房產價值。
房產評估**的標準什麼，評估費用是怎麼計算的
5樓：小陳
看房齡：房屋的新舊程度，直接關係到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
看戶型：市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套
二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規範的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
看樓層：樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處於中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，**可能更高些。
看朝向：南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由於室內的通風、採光效能不是很好等原因。
看裝修：裝修時間在5年以內的房屋，**一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。
看物管：有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建築年代在2023年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用；看位置：房屋臨街會降低房屋的售出**，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其**就會偏高。
看配套：消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施，通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。
看小區：房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色於新住宅區，根據小區平面佈局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少；看市場。
根據物價局的有關規定，目前評估費收費標準採取累進計費率，如下：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.42%；100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.
3%；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。
2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%；5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
6樓：空白lss天蠍
一、房產評估**的標準什麼
對於不懂評估、不瞭解房屋真實**的二手房買賣雙方來說，您可以參考以下房屋評估標準：
1、看房齡
房屋的新舊程度，直接關係到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
2、看戶型
市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套
二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規範的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
3、看樓層
樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處於中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，**可能更高些。
4、看朝向
南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由於室內的通風、採光效能不是很好等原因。
5、看裝修
裝修時間在5年以內的房屋，**一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。
6、看物管
有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建築年代在2023年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用。
7、看位置
房屋臨街會降低房屋的售出**，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其**就會偏高。
8、看配套
消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。
9、看小區
房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色於新住宅區，根據小區平面佈局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。
10、看市場
二、評估費用如何計算
根據物價局的有關規定，目前評估費收費標準採取累進計費率，如下：
1、房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%。
2、100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%。
3、500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。
4、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%。
5、5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
上述材料為您講解了關於「房產評估**的標準什麼」及「評估費用是怎麼計算的」的相關問題，希望能對您有所幫助。
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