1樓：河傳楊穎
計算公式：v=v1b×(1±∑ki) ×kj式中：v：土地**
v1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價∑ki：宗地地價修正係數
kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正係數影響土地**的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
2樓：
1、收集有關基準地價資料；
2、確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
3、分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
4、依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價係數修正表 ,確定待估宗地地價修正係數；
5、進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
6、求出待估宗地地價。
擴充套件資料
土地評估作用
1、土地估價有助於土地交易的順利進行
隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由於土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的**資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。
只有經過專業人員蒐集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。
2、土地估價有助於企業投資決策
土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。
若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。
3、土地估價有助於土地市場的完善
我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。
行政劃撥範圍正在逐步縮小，市場配置範圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的徵收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。
4、土地估價有助於土地市場管理
土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地**管理。由於土地**隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。
為防止地價波動過大及土地投機行為，必須瞭解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊**作為控制地價水平的依據。
土地評估中容積率修正係數如何確定，有沒有通用的係數表
3樓：蓬瀅
沒有通用的係數表，各地制定基準地價時，都有個容積率修係數表。
4樓：
沒有通用的係數表，因為各地規劃、相關政策、土地地質狀況不一致，平均容積率也不一致。
容積率，是土地利用程度的技術經濟指標。容積率增大，則表明土地利用程度高，相應會帶來較高的效益，地價隨之增高；另一方面而言，由於土地報酬遞減規律的作用，隨容積率不斷升高過程中，土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢，也相應影響地價的高低。容積率修正係數的制定，目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的**，為基準地價評估建立基礎。
容積率修正係數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平容積率修正主要針對商業用地和居住用地，工業對容積率敏感性較弱，故不予考慮。根據容積率對地價的作用機制與作用特點，本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發，利用市場實際成交備案案例，先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響，再進一步分析地價－容積率對應關係。
土地評估中容積率修正係數如何確定，有沒有通用的係數表
蓬瀅 沒有通用的係數表，各地制定基準地價時，都有個容積率修係數表。 沒有通用的係數表，因為各地規劃 相關政策 土地地質狀況不一致，平均容積率也不一致。容積率，是土地利用程度的技術經濟指標。容積率增大，則表明土地利用程度高，相應會帶來較高的效益，地價隨之增高 另一方面而言，由於土地報酬遞減規律的作用，...
容積率中的總用地面積
鄧世 首先，土地證上的土地所有權表述不對，應是土地使用權。其次，總建築面積通常是指規劃建設用地面積。 總用地面積即規劃用地面積，是指專案用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建築區內的道路面積 綠地面積 建築物所佔面積 運動場地等等。是按土地使用的主要性質劃分的各種建設用地的面積。城市土地使用的。主要性...
不懂容積率是什麼意思，買房子容積率多少的房屋才舒服
是張張張藝興啊 容積率是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率，計算公式為 容積率 地上總建築面積 可建設用地面積。用通俗的話語來講，容積率就是在相同面積的土地上，蓋多少樓，比如說在100平米的土地上，蓋100平米的房子，容積率就是1，蓋200平米的房子，容積率就是2。受容積率影響的因素有很多，比如...