1樓：華律網
購買被抵押的房子存在的風險：1、重複抵押。開發商在建設過程中由於資金缺乏，會選擇將部分**抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該**已被抵押的情況下，就對該**進行**，這種重複的交易給房屋權屬登記帶來隱患。
2、多方利益衝突。利益衝突風險往往發生在開發商將房產抵押給多方的情況下。比如開發商將房產同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產，一旦開發商資金鍊無法償還抵押貸款，房屋的歸屬問題處理起來將會錯綜複雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產權遭遇轉移。
3、退房難。開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，維權將會是個漫長的過程無法辦理不動產證。
2樓：以雅
首先要保證這筆首付款是用來還房東貸款的。規避的方式是可以讓房東和銀行預約好還貸時間。然後你開出現金本票和房東一起去銀行還貸。
這樣能保證這筆款是用作還貸用的,。也可以把首付款打到中介公司賬戶。由中介公司開出現金本票,當然首先要找大點的中介公司去操作這些流程。
購買抵押的房子注意以下幾點：
1.首先你應該找一家自己比較熟悉的中介或則信譽度比較高的正規中介把關。
2.和現在的房東和中介籤一個三方合同，注意定金一定要放在中介房，房東房產證也應該放在中介房（以及其他材料），這都是為你們雙方利益考慮。客戶你就沒有必要擔心錢被騙。
3.中介方就會拿著他提供的房產證和土地證到房管局查檔，看他是否還有抵押，糾紛之類的。
4.有中介方跟你把關你就基本上沒有什麼擔心的。如果有貸款一定要他自己還，因為他已經有一次公正了，所以不可以再次公正。
3樓：翹楚之吟
根據《中華人民共和國擔保法》第49條規定： 抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。
抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
根據上述法規，首先我們需要明確的是房子在抵押沒有解除之前是沒有辦法進行交易的。因為處在抵押狀態的房子，所有權雖然是房主的，但是房屋的處置權卻部分讓渡給抵押權人。房主對抵押房屋的處置必須徵得抵押權人的同意。
其次，在二手房買賣過程中，房屋被抵押的情況其實十分常見。在交易抵押房屋之前，買賣雙方需要簽訂房屋購買合同，約定好買賣雙方的權利及義務，以及違約責任及違約補償標準。合同簽訂之後，買方向賣方支付購房首付款。
賣家給買家出具收據，然後拿著首付款去清償該房子的貸款，同時辦理解除質押手續。至於首付款是否足夠房東償清房貸，交易雙方可以進行協商。
最後，房屋解押之後，賣方與賣方與房管局辦理房屋過戶手續，買方拿著變更之後的房產證去辦理銀行抵押手續，購房貸款最後直接發放到賣主銀行賬戶裡。在這個過程中，因為賣方沒有收到全部房款就要辦理過戶，為了規避風險，買方需要就剩餘房款給賣方寫一個欠條。一旦貸款發放下來，該欠條就失效了。
4樓：年年好運
辦法是有的，需要設計比較複雜的合同文字和嚴格購買流程，購買這樣的房子，最主要的風險是房主拿了購房款後不去銀行還貸，最後導致你房財皆空。
2.賣家和他貸款的銀行提出這樣一個解決方案，由我與賣家簽訂個人借款合同，借賣家77萬用於償還貸款，同時銀行配合做一個二順抵押。
3.賣家與我簽訂該房的全權委託處理合同並公正，然後我負責將賣家的77萬貸款償還掉，銀行認為這樣的情況下，銀行的一順債權解除，可以保證此房的安全交易與過戶。
4.、行政法規的強制性規定，對銀行來講有機會解套，但對於你來說存在風險，只能享有這個房價以抵押登記價值為準中除去一順債權部分的餘下價值的保障，這正是風險之一。
5.此房的賣家是否有其他的糾紛訴至法院，以及除了銀行外是否還有其他的抵押權人等，因訴訟案件法院的處理、房產抵押登記的辦理、房產過戶登記的辦理之間是有時間差的。
5樓：大
房價為103w，起初賣家願意自行還清貸款再籤購房合同，現在因賣家無湊齊抵押款，而且他的抵押貸款已逾期。賣家和他貸款的銀行提出這樣一個解決方案，由我與賣家簽訂個人借款合同，借賣家77萬用於償還貸款，同時銀行配合做一個二順抵押。將我作為此房的第二順位債權人，賣家與我簽訂該房的全權委託處理合同並公正，然後我負責將賣家的77萬貸款償還掉，銀行認為這樣的情況下，銀行的一順債權解除，我即為一順債權人，且受全權委託，可以保證此房的安全交易與過戶。
對於這個建議，我有幾個不明白的地方想請律師幫助： 1，銀行的建議在程式上是否可行？是否合法？
2，二順抵押是不是隻能抵押這個房價中除去一順債權部分的餘下價值？如果是這與我借給賣家的金額是無法相比的。 3，銀行一順債權解除後，我是否能合理合法地立即成為一順債權人，如果此房的賣家與其他人有債務糾紛涉及此房，是否債權排在我後面，其次，這種房產如果涉及法律糾紛，在過戶期間被查封（這些天報紙上報道好多），我這個第一債權人還有什麼實際意義？
能拿到這個房嗎？ 4，請律師給幫忙分析一下。吾等小民，實在經不起一個首付的損失。
浙經律師事務所 王增：1、關於問題一，「銀行的建議」這種做法並不違反法律、行政法規的強制性規定，對銀行來講有機會解套，但對於你來說存在風險。 2、關於問題二，是的，按此方案，你只能享有「這個房價（以抵押登記價值為準）中除去一順債權部分的餘下價值」的保障，這正是風險之一。
3、關於問題三，「銀行一順債權解除後，我是否能合理合法地立即成為一順債權人」，要看在你辦理房產抵押登記前「此房的賣家」是否有其他的糾紛訴至法院，以及除了銀行外是否還有其他的抵押權人等。因訴訟案件法院的處理、房產抵押登記的辦理、房產過戶登記的辦理之間是有時間差的，所以「如果此房的賣家與其他人有債務糾紛涉及此房並被法院將此房查封」，即使你已經「合理合法地成為一順債權人」，若要「拿到這個房」仍然不是一件簡單的事，更何況「此房的賣家」已經「抵押貸款還款逾期」，本身就已存在重大風險了。因此，對於這樣的房產的處置需慎重考慮。
6樓：柴少遠
如何購買有抵押的房產
正在抵押的房子能買嗎？
7樓：百度使用者
一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？
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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。
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8樓：匿名使用者
抵押的房子不能賣，需償清貸款後登出抵押後進行買賣。
因為房屋的所有權在債權人手中，現實中的操作手法是買方或者賣方簽訂協議後，一方先自行從債權人手中解押，之後雙方再繼續交易。
買抵押房子的風險，如果他不還款，你還想要房子，就需要償還債務，隨後你可以向房東追債。非常繁瑣。
擴充套件資料：
購買抵押二手房的必要步驟：
1、實地看房.
實地看房是購房者瞭解房屋真實情況的好機會，因此應該多方瞭解，詳細諮詢。一般來說可以通過三個方面來觀察。
首先，檢視房屋自身情況。包括戶型、結構、朝向、採光、透風、面積、質量等。第二，檢視周邊環境。
包括物業情況（汙染問題、安全問題等）和小區內外部環境（人員構成、配套等）。第三，檢視房屋產權情況。確認產權是否真實、有效、清晰、完整。
2、雙方簽訂買賣合。
房屋情況核驗完畢之後，買賣雙方可以進行合同的簽訂。其中需要注意的是雙方要約定好交易過程中的各類細節，以免出現問題責任劃分不清導致的糾紛。
3、賣方提前還貸、取消房產抵押。
賣方準備好資金後就可以到銀行提交提前還貸的申請，還清貸款之後攜帶房產證、他項權利證、登出抵押登記申請書以及身份證就可以到房地產管理辦理房屋登出抵押。
賣方提前還貸需要準備充足的資金，資金**往往有四種：第一種賣方自籌；第二種買方先行墊付；第三種通過銀行辦理轉按揭；第四種通過第三方墊資。對於購房者來說如果接受第二種方法需要承擔較大的風險，需謹慎。
4、買方辦理貸款手續。
如果買方需要辦理貸款購房的話，就應該提供貸款所需要的資料，然後在賣方的下到銀行辦理相關手續。
5、辦理交易過戶。
買賣雙方需攜帶相關證件原件親自前往房管局辦理過戶手續。辦理過戶手續時，買方需向賣方支付首付款，且雙方繳納相關稅費。
6、房屋交驗。
交房屋交驗環節，需交接清水、電、燃氣、有線電視費用等，另外買方需要注意賣方的戶口是否按照約定進行了遷移。後雙方簽署《物業交接確認書》，買方支付尾款。
9樓：sky小呆呆
可以購買。
一、按照《中華人民共和國擔保法》的規定，當商品房在抵押期間，抵押人若需轉讓已辦理登記的抵押物，應及時通知抵押權人，並告知受讓人。
同時，根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，只要經過抵押權人同意，已設抵押的房地產可以轉讓或者出租，抵押房地產轉讓或者出租所得價款應向抵押權人提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有。
所以抵押中的房屋可以買賣。
二、未還清貸款的房產再交易，可採用三種方式：提前還貸、資金監管、轉按揭。
1、提前還款雙方簽訂房地產買賣合同之後，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款餘額，待銀行釋放抵押權後再由房地產交易中心登出抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產權，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
優點：在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高。
缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力。
2、資金監管買方將支付的首期房款用於幫助房東歸還貸款餘額，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等)，全程控制每一個環節，消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。
如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款餘額，房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務費，就可以實現融資，進而完成交易。
優點：雙方合力解決了交易資金障礙。
缺點：如果沒有第三方全程監控資金動向，買方的首期房款存在一定風險。
3、辦理轉按揭簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉轉按揭手續。
優點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。
缺點：轉按揭手續較為繁複，且不是所有銀行都有這項業務。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。
因此，買賣雙方在準備採取轉按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關方進行充分諮詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。
擴充套件資料：
1、公益用途房屋。根據有關規定，幼兒園、醫院等以公益為目的公益設施，是不得抵押的，哪怕是私立幼兒園也不行。
2、小產權房。小產權房只有使用權，而不能作抵押。所以銀行肯定是不會接受用這樣的小產權房作抵押貸款的。
3、未結清貸款的房子。貸款買的房子還能抵押貸款嗎？在第一次作抵押貸款時，銀行就已經擁有了這所房產的他項權利了。從法律上來說不允許再抵押給其他銀行。
4、房齡太久、面積過小的二手房。銀行對於二手房抵押貸款的要求很高，特別是在房齡和麵積上有限制。一般房齡超過20年，50平方米以下的二手房，大部分銀行是不考慮的。
5、未滿5年的經濟適用房。未滿5年的經濟適用房是不允許上市交易的，銀行也是無法取得他項權利證，沒辦法辦理抵押貸款。
6、部分公房。倘若無法提供購房合同或購房協議，或不能提供該產房上市證明，也是不能作抵押的。
7、文物保護建築。列入文物保護的建築物及有重要紀念意義的其他建築物同樣不能作抵押。
8、違章建築。違章建築物或臨時建築物是不能作抵押的。
9、權屬有爭議的房子。權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、或者以其他形式限制的房子，不能作抵押。
10、拆遷範圍內的房子。已經被依法公告列入拆遷範圍的房地產不能作房產抵押。
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