1樓：鑽誠投資擔保****
連環單操作複雜，需要把握好中間的每一環，據不完全統計，目前市場上的連環單主要面臨以下三類問題和風險：
第一，購房資格問題。如果購房人先買後賣，自己的房屋因為各種原因未能賣出，未能及時騰挪出購房資格，簽約時無法通過購房資格核驗，就會帶來相應的違約問題。
第二，購房款問題。由於連環單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時的資金貸款進度直接關係到下一單交易成功與否。
第三，稅費問題。這一問題是很多連環單業主所忽視的，按照現在的政策，滿二唯一的**可以免交個人所得稅，但如果購房人在前一套**沒有辦理完交易時就已經進行了新**的網籤，那另一位購房人在網籤時，系統中顯示原房主名下就變成了兩套**，需要繳納差額20%的個人所得稅。這樣就增加了購房成本，極易產生糾紛。
2樓：段幹致
怎樣應對二手房的「連環單」尋找該類**的具體方式,共分為三種方式：
1、網路渠道：找房網，58，趕集，當地論壇等網路尋找（優勢是資訊量大，成本低；劣勢是虛假**多，良莠不齊）；
2、中介機構：當地品牌中介機構或直接委託一家全國連鎖的正規品牌中介機構辦理（優勢是**真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；
3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優勢是對**絕對了解，劣勢是砍價難）。
滿意請採納謝謝
怎麼才能做好二手房經紀人?
3樓：高階金融分析師
二手房經紀人，就是在房屋和土地買賣、轉讓、抵押、租賃、交換等交易活動中充當中間媒介，接受委託，收取佣金的自然人和法人二手房經紀人的主要工作是找**、找客戶、配**、 帶客戶看房子、談價、磋商、成交、過戶、物業交割。
客戶為什麼找二手房經紀人買房子，房主為什麼找二手房經紀人賣房子，因為二手房經紀人專業。要對房地產領域的所有相關知識都瞭如指掌，能給出一個專業的服務。房主可以以合適的**賣掉房子，客戶可以以合適的**買到房子，還有未來的增值想象空間，在二手房經紀人這裡可以得到所需要的所有專項服務。
紮實的二手房專業知識。如瞭解與二手房有關的交易注意，要繳的稅，怎麼按揭過戶，是否可以貸款，相關流程如何，如果沒有相關證件、怎麼補辦等等。其次，要懂得與二手房有關的法律法規，能處理常見糾紛。
還要認識二手房的好處，並給客戶介紹。
優秀的二手房經紀人案例：
一些經紀人抱怨事客人看了十幾套房子，客戶都不買，可某一個經紀人帶客人只看了三套房子，客人就買了。這時候不應該一味地責備客人，其實最需要反思的是經紀人自己，客人有權利去選擇自己中意的房子，為什麼不能儘快幫助客人找到他需要的房子?雖然地產經紀是靠佣金生存的，一個優秀的地產經紀絕對不能只關心佣金，還要真正考慮買賣雙方的利益。
只有這樣才能以平常心對待客人。客人挑經紀人，經紀人也可以挑客人，很多時候生意做不成，對經紀人也不一定就是損失。生意是一時的，朋友卻是一世的。
二手房經紀人應該有的素質條件：
1、真誠;
2、自信心;
3、做個有心人;
4、韌性;
5、專業;
二手房經紀人一日工作
1、準備一本筆記本，在每天開完早會後，把今日租/售房抄到筆記本上;
2、網路釋出今日租/售房**、重新整理**;
3、從今日租/售房挑選出比較優質的或看房方便的**，實地看房;
4、寫幾張比較有代表性**的廣告戶外張貼;
5、今日工作總結和明日計劃。
二手房經紀人正確心態
1、承壓能力;
2、分析能力;
3、溝通能力;
4、學習;
5、知識;
6、細節;
7、創新;
8、客戶是朋友;
9、專業;
10、耐心。
11、恆心
4樓：採納吧騷年
想做好一個優秀的房產經紀人,要注意以下的細節:
1、當接到客戶時,不要先去判斷客戶的好與壞,要認真的對待每一位客戶,都要有耐心,這樣客戶才能更完全信任你。
2、要對公司所做的樓盤和所做專案做到了解(水電、物業、煤氣、寬頻、停車費、物業費、如何與專案的物業租售部合作等等)。
3、面對客戶的問題一定要做到很好的回答,專業知識一定要到位,服務也不能差,因為客戶對我們的服務也是很重視的,當客戶問起專業知識的時候,如果吞吞吐吐的回答不上來,態度也不好,這樣的話會讓客戶很反感,覺得你不可相信,如果態度好,知識稍微差一點,客戶也會給你下次見面的機會,給自己留有一個機會。
4、帶客戶時做好服務,回來以後有什麼問題一定要和主管、經理做好溝通,大家一起解決,給客戶一個滿意的答覆,不要因為客戶的態度好與壞,私自做決定。是否給客戶一個滿意的答覆,是否有下一次的機會。
5、平時自己也要儲備大量的**給客戶使用
6、對於周邊樓盤的價位和裝修使用情況做到很好的瞭解,讓客戶覺得你很專業,喜歡和我們合作,以此做好服務,創造更高的效益。
7、在接**時一定要自報家門,讓對方知道我們是做什麼的,是否需要我們的服務。
8、認真,負責的完成客戶需要幫助的每一件事情,特別是租(售)完房屋後,這樣才能產生更多的回頭戶。
9、隨時都應保持整潔、積極、向上的精神面貌,在客戶保持本公司的專業形象。
10、有時間要主動自找客戶,上門拜訪。尋找客戶渠道很簡單,就看你自己是不是一個比較堅持的好業務。定期拜訪回頭戶,主動上門訪問,爭取回頭戶,或者說讓客戶多介紹一些客戶給你。
5樓：匿名使用者
現在不僅房產中介行業競爭越來越激烈，就連公司內部都打的火熱，我朋友在菁英經常就會和我說到很多，所以呀經紀人需要適當的學習一些二手房銷售技巧，然後在銷售的過程中恰當地利用一些技巧才會更容易促成交易
首先對內是從自身做起，自己本身要有專業知識的準備，其次就是一定要有充足的精神和體力；對外的就是從客戶做起，建立與客戶的信賴關係2，瞭解客戶3，幫助客戶4，讓客戶轉介紹，這樣應該會好一點，還有其他的需要你自己慢慢參透
購買二手房需注意哪七大風險，如何防範風險
購買二手房常見風險有哪些
6樓：搜狐焦點
很多民眾在準備邁入有房一族的過程中選擇了購買二手房，但是不得不說，二手房的交易過程是複雜的。這就要求民眾在購買之初就對二手房交易有一個基本的瞭解，特別是對於中間可能存在風險的環節。今天小編就來和大家分享一下到底哪些環節更容易出現風險。
（1）房屋手續是否齊全
所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險
（2）房屋產權是否明晰
買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3）交易房屋是否在租
二手房在轉讓時如果簽訂租賃合同，受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我國認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
（4）土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質；還應注意土地的使用年限。
（5）市政規劃是否影響
對於房屋是否拆遷，房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、**等市政規劃情況，購買時應全面瞭解詳細情況。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
（7）單位房屋是否侵權（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，責任有可能自己都要承擔。
（10）合同約定是否明確
二手房買賣的稅費規定較多、較複雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體瞭解稅費的專案、稅率。
（以上回答釋出於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為準）
7樓：鏈家
換房的常見風險有以下三種：1.時效風險；2.資金風險；3.違約風險。
一、換房中的時效風險
1.付款時效
換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的首付款。但在約定時間到期後，舊房仍未賣出，導致換房者不能在約定時效內及時付款。
具體付款金額及交付日期會在合同的補充協議中體現，如下圖：
購房合同關於中成交**的內容
購房合同中關於首付款的內容
2.交房時效
如果賣方沒有按照合同中約定的時間交房，就會面臨違約。
因此，一定要明確交房的時間以及違約責任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶後1個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到合同中。
購房合同中關於房屋交付的內容
3.戶口遷出時效
有可能房子已經買賣過好多次，以前房主的戶口還在裡面遷不走，導致買方戶口無法遷入。
因此，一定要在合同中確定現房主戶口的遷出時間和違約責任。為避免不必要的麻煩，建議去房屋所屬派出所核實戶口問題。
購房合同中關於遷戶口的內容
二、換房中的資金風險
1.交易資金安全問題
從交易順序來看，前後付款一般包括：定金、首付款、尾款、稅費等幾筆，存在極個別的賣房者將買房人的房款挪作他用，導致交易無法進行，購房人也面臨資金損失。買賣雙方可以協商，進行資金監管。
能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。
2.資金無法按時到位，簽訂購房合同，舊房賣不出，購房資金難到位。
例如：小王近期打算換房，已交付定金並且與賣家簽署購房合同，合同中約定在舊房賣出後支付購房尾款，但舊房遲遲賣不出，導致購房款遲遲不能到位，面臨著違約。
三、換房中的違約風險
1.賣方違約
賣房出現違約情形時，應在違約行為發生之日起十五日內，以房屋總價的20%向買方支付違約金。
例如下列違約情形：
1）市場處於上行階段，賣方想另賣**，暫時不想賣房；
2）賣方所賣房屋屬於央產房，無法辦理上市或者辦理週期過長，導致房屋無法交易；
3）房屋被查封或限制轉讓，導致買方無法取得房屋所有權；
4）賣方擅自提高交易**或將房屋**給第三方。
具體如下圖：賣方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）
賣方違約情形說明
2.買方違約
買方出現違約情形時，應該在違約行為發生15日之內，以房屋總價的20%想賣房支付違約金，買方已向賣方支付的全部款項衝抵違約金，多退少補。
例如下列違約情形：
1）市場比較低迷，房價有略微下降趨勢，買家看上了**更低的房子，不想買房了。
2）提供的證等購房所需材料不完整、不真實或無效，導致無法辦理過戶手續；
具體如下圖：買方違約情形說明（注：圖中甲方指賣方，乙方指買方）
買方違約情形說明
四、如何降低風險？
1.防備資金風險，保護資金安全；
換房所涉及的資金量相當大，因此資金安全是首要防範的問題。尤其在二手房資金交易中，每一筆款項支出數目都不小，相對來說，選擇第二種方式，通過第三方的資金監管好似加了把安全鎖，能夠更好的保障資金安全，也是規避資金交易風險的良好對策。
2.在合同上落實節點和時間；
為了防止風險，建議在合同上需確認賣房環節房款到賬時間、買房環節的稅費金額、房屋交付時間、原戶口遷出時間和對購房資質產生的影響。如無購買二套房的資質，買賣雙方需簽署《換房後取得資質的宣告》。
3.買房準備充足，尋找合適**；
換房是一個並行的流程，買賣同時進行的，在掛牌**的時候，也要根據時間情況看房選房。然後根據自身的需求，找到合適的房屋戶型。如果已經找到了合適的**，看好了想要買的房子，**又恰到好處，建議可以在支付了新房的定金之後，與開發商或者賣房者進行協商，將付款的週期儘量拉長，以便有足夠的時間將舊房子賣掉，來及時支付新房的房款以免造成違約。
換房時，涉及的房屋交易複雜，換房者一定要留意潛在風險，儘可能順利完成換房。
該內容僅在北京使用
怎樣挑選二手房，挑選二手房要注意什麼
鑽誠投資擔保 一 選購二手房的時候，在進入屋內之前，一定要先看看大門外的環境。如果大門外四周或門頂上貼有符咒 八卦鏡等化煞物品，說明這件二手房很可能出現過風水上的問題，至少住進去很可能會出現不順利，才會出現這些風水化煞用的物品，這種時候建議大家要慎重留意。二 當在挑選房屋時，要注意房屋的戶型設計，從...
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華律網 房屋是人們生活的必需品，很多人都會想購買一套屬於自己的房子。由於房地產行業的利潤普遍較高，有些開發商為了賺取高額利潤會欺騙購房者。對於購房者來說，在買房時如何防止被騙呢?1 基本的 五證 齊全。一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，房地產開發證 國有土地使用證 建設工程開發許可證 工程規...
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