二手房交易過程中房產被查封了怎麼辦

1樓：粵有家

在二手房交易過程中如果賣家所售房屋被查封，就意味著該房屋被限制轉讓。對於買賣雙方來說，後續交易步驟能否繼續進行呢？

賣家：對於賣家來說，一旦交易過程中出現房屋被突然查封的狀況，一定要核實房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時要將該情況告知購房者，另外和查封申請人進行溝通，協商是否可以解除查封。

買家：一定要詢問賣家房屋能否解封，切記不可用自己的首付款幫賣家解封，以防錢房兩失。

那麼有哪些房屋有可能發生被查封的狀況呢？在實際操作過程中原因有很多，常見的九種為：

1、訴前保全的房屋；

2、交易房屋系違章建築；

3、產權不明導致糾紛的房屋；

4、交易房屋系一房多賣；

5、交易房屋存在高額抵押；

6、產權人涉及債務糾紛較多；

7、產權人涉及惡意轉移、變賣房產；

8、交易過程中，產權人有違法行為的；

9、執行案件中，暫無履行能力或無其他可供執行財產的。

交易「查封」房屋的風險有哪些？

1、籤合同之前房屋被查封

根據我國的《城市房地產管理法》規定「司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。」因此這種情況下購房合同是無效的，不受法律保護。另外，如果因為業主債務的問題導致的房屋查封，那麼購房者會面臨提前支付的購房款無法拿回的風險。

2、籤合同之後房屋被查封

如果查封發生在雙方簽署合同之後，購房合同是有效的，但是由於被查封房限制轉讓，因此合同無法繼續履行，買方可根據合同要求賣方負責，但無法完成交易拿到房屋。另外，買方可能面臨著無法追回已付房款的風險。

另外需要注意的是，如果查封發生在簽訂合同之後，針對特殊情形法律上有如下規定保障買方利益。

根據《高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

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